Les prix de l’immobilier à Paris sont stables en OR depuis 30 ans

L’immobilier parisien est source de nombreuses discussions passionnées. Y a-t-il une bulle immobilière dans la capitale ? Les prix de l'immobilier à Paris sont-ils déconnectés de la réalité ? Pour résumer, faut il encore acheter ou investir dans l’immobilier parisien ou bien se tourner vers la Province ? - Pour nous la réponse est oui pour investir à Paris ! Démonstration.

Le niveau de difficulté de cet article est intermédiaire. Il commence avec des concepts simples pour évoluer vers des analyses plus complètes et donc plus complexes.

Comme nous l’avions analysé dans un précédent article, il s'avère que les prix à Paris ont une composante intrinsèque de leurs prix en dollar US (ou plus exactement à un panier de devises internationales). Dans un autre article, nous expliquons les raisons fondamentales de la hausse de l'immobilier qui est, d’une manière générale, la conséquence directe de l’action de la Banque Centrale Européenne (BCE). Nous commençons donc cet article par ces deux postulats précédemment démontrés:

1. Le prix de l’immobilier à Paris a une forte composante USD ;
2. La hausse des prix de l’immobilier des dernières décennies est une conséquence directe de la politique monétaire de la BCE.

Vous pouvez retrouver ici l'ensemble des données du modèle ayant servi à la réalisation de cet article.

Débasement et référence monétaire

Nous devons au préalable faire une petite introduction à ce que l’on appelle le débasement monétaire. En effet, par habitude et même par réflexe nous quantifions la valeur d’un bien ou d’un service dans la devise qui nous est la plus familière. Dans le cas qui nous occupe aujourd’hui cette devise, c’est l’Euro. Le gros problème c’est que depuis plusieurs années déjà (et surtout depuis la crise de 2008), la BCE a cette fâcheuse habitude d’imprimer régulièrement beaucoup d’argent (les fameux Quantitative Easing). 

La conséquence directe pour faire simple est que l’Euro en tant que monnaie est “dilué”. En créant des milliers de milliards de nouveaux euros (oui je sais cela fait beaucoup), la BCE réduit de facto la valeur des euros existants. 

Illustration de la dilution monétaire autour d’un verre

Afin de mieux comprendre le paragraphe précédent, imaginez que l’on se retrouve à la terrasse d’un café et que l’on commande une grenadine à l’eau pour deux (c’est important de rester sobre pour bien comprendre la suite). Afin de partager la boisson nous demandons également un autre verre et une carafe d’eau. Nous versons la moitié de la grenadine dans l’autre verre et nous complétons les deux verres avec de l’eau. Quel est le résultat ? Avons-nous réellement deux verres de grenadine ? si vous pensez que oui essayer de répéter la même opération une paire de fois et vous allez vite vous rendre compte qu'à un moment donné le goût de grenadine commence à être lointain et que votre verre ne vaut pas beaucoup plus qu’un verre d’eau. 

En bref, dans notre exemple (très sobre), nous avons illustré très simplement le comportement de la Banque Centrale Européenne qui a depuis de nombreuses années tendance à diluer fortement la grenadine des européens en espérant qu’ils ne s’en aperçoivent pas trop. Nous ferons prochainement des articles beaucoup plus détaillés sur la monnaie et son fonctionnement. Préalable indispensable pour la compréhension de l'économie.

Changement de prisme, les prix de l’immobilier à Paris ne montent pas c’est la valeur de l’euro qui baisse

Le corollaire de ce qui a été précédemment dit, est donc qu’utiliser l’Euro pour caractériser la valeur d’un bien immobilier à Paris n’est pas très pertinent. En effet, puisque la quantité d’euros en circulation dépend de la capacité (illimitée) d’impression de la Banque Centrale. Grossièrement, cela veut dire que si l’on double la quantité d’Euros en circulation, il y a de grandes chances que le prix des actifs double également. La création monétaire ne crée pas de richesse tout le monde le sait.

La hausse de l’immobilier parisien ne serait donc qu’une illusion? L’immobilier à Paris ne monte pas et c’est la valeur de l’euro qui baisse. Assertion intéressante, mais comment la démontrer ?

L’or, étalon de valeur universel

Puisque nous ne pouvons nous fier aux banques centrales quant à leur capacité à ne pas diluer leur monnaies il nous faut trouver une autre référence, l’or.

Cours historiques de l'or

L’or est historiquement une réserve et un étalon de valeur dans le temps. Il n’est pas possible d’imprimer de l’or ni d’en créer ex-nihilo. Voici ci-dessous, le graphique historique des prix de l’once d’or en USD.

Graphique historique du prix d'une once d'or en USD

Évolution des prix de l'immobilier à Paris en or

Nous allons maintenant analyser les prix de l’immobilier à Paris en valeur or.

Evolution des prix de l'immobilier à Paris en EUR, USD et en or (échelle de droite)

Vous reconnaitrez facilement la courbe bleue. Elle correspond à l'évolution des prix de l’immobilier à Paris en euros par mètre carré. La courbe rouge correspond à cette même évolution mais calculée en USD (échelle de gauche pour ces 2 courbes).

Comme le montre ce graphique, sur l'échelle de droite vous avez le prix du mètre carré parisien calculé cette fois en onces d’or. Comme on le voit on se rapproche des niveaux les plus bas que nous avons eu fin 2012, lorsque l’or s'était fortement apprécié. Dit autrement, rarement l’immobilier parisien n’a été aussi peu cher en or.

On peut aussi remarquer une certaine “stabilité” du prix de l’immobilier parisien en or depuis 1990. Il évolue autour d’une moyenne de 9 onces d’or / m2. Si l’on admet donc que les prix oscillent autour de cette moyenne, nous pourrions nous attendre à 3 scénarios :

1. Soit le prix de l’or va baisser à nouveau dans les années à venir par rapport au niveau actuel et les prix parisiens vont stagner voire baisser. 
2. Le prix en euro de l’immobilier à Paris va continuer d’augmenter tout comme le prix de l’or. 
3. Soit un scénario hybride entre les 2 précédents

Étant donné la stratégie de fuite en avant de la BCE le scénario 2 nous semble le plus probable.

Si parmi les lecteurs de cet article, certains ont accès aux données statistiques des prix de l’immobilier parisien pour des dates antérieures nous serions ravis de pouvoir compléter ce graphique.

Critique de l’analyse et amélioration

Dans l’analyse assez simpliste et plutôt pertinente du paragraphe précédent il y a cependant un point qui nous paraît discutable. En comparant les prix de l’immobilier à Paris et l’or de cette façon, nous faisons l'hypothèse implicite que ces deux actifs ne produisent aucun coût ni même aucun revenu. Ceci est plutôt compréhensible pour l’or car ce placement ne produit aucun intérêt. Il existe cependant certaines astuces grâce à l'ingénierie financière dont nous parlerons dans un article dédié. De plus, les coûts de stockage pour l’or sont faibles et seront négligés dans le cadre de notre analyse. 

Par contre cela est très différent dans le cas de l’immobilier. Nous pouvons différencier 2 cas distincts:

1. Achat d’un appartement à Paris à destination de sa propre résidence principale. Dans ce cas le propriétaire peut jouir de son bien pour y habiter et devra s’acquitter des charges de copropriété, taxes foncières, assurance habitation, frais d’entretien....
2. Achat d’un appartement à Paris dans le cadre d'un investissement locatif. Dans ce cas le propriétaire devra s’acquitter des différents frais mentionnés précédemment mais recevra en retour des loyers. Il devra également payer des impôts sur ces revenus locatifs.

Etant donné que nous sommes un site dédié à l’investissement, intéressons nous au 2ème cas. C’est celui qui fait le plus de sens pour nous. En effet, observer les prix de l’immobilier sans y inclure les loyers potentiels générés reviendrait par analogie à observer le prix historique d’une action sans prendre en compte les dividendes payés. Ce qui est par construction totalement faux. 

Calcul d'un indice correspondant aux prix de l'immobilier à Paris en incluant les loyers

Calcul des séries de loyers à partir de l'IRL

Pour cette analyse nous avons utilisé les valeurs historiques de l’indice de Référence des Loyers (IRL). Nous avons complété les données manquantes avec d’autres séries de données (notamment celle au sens de la loi no 2005-841 du 26 juillet 2005 ainsi que l’indice des prix à la consommation et à la construction). Le point de référence des loyers utilisé est celui du premier trimestre 2019 pour le prix moyen à la location à Paris des logements meublés avec les charges (soit 35,13 EUR/m2 par mois). De ce point de référence est ensuite recalculé toute la courbe des loyers. Ce point de référence pourrait bien sûr être discuté. 

Si vous le souhaitez vous pouvez télécharger le fichier des données pour changer cette valeur pour voir l’impact sur les résultats (Cellules en jaune). 

Ajustement loyers bruts / loyers nets

Une fois que nous avons calculé cette série de loyers historiques avant de la combiner aux prix du mètre carré de l’immobilier nous lui appliquons un facteur d’ajustement. Ce facteur d’ajustement permet de modéliser la différence entre le loyer brut et le loyer net. Cette différence inclut notamment les frais et taxes suivants:

• Charges de copropriété
• Taxes foncières
• Coût d’entretien et de rénovation
• Assurance PNO
• Impôts à payer sur les loyers

Pour les résultats présentés ci-dessous, nous avons choisi arbitrairement un coefficient d’ajustement de 50%. Cela signifie que le loyer net pris en compte est la moitié du loyer brut. Ces loyers nets sont ensuite additionnés pour chaque date cumulativement aux prix de de l’immobilier (prix du m2 en euros). Cela nous donne ainsi un indice des prix de l’immobilier parisiens avec la prise en compte des loyers. Dans le jargon financier on qualifierait un tel indice de Net Total Return (NTR).

Remarques:

• Les prix utilisés sont en euros courants c’est-à-dire non ajustés de l’inflation
• Pour ceux qui sont pointilleux ce n’est pas exactement un indice NTR. Car les loyers ne sont pas réinvestis dans l’indice mais juste additionnés.
• Toujours pour ceux qui sont pointilleux, il serait possible de raffiner le modèle en supposant une capitalisation des loyers nets au taux sans risque sur la période. Nous considérons ce facteur du second ordre dans notre étude. Les 2 facteurs de premier ordre étant le niveau des loyers ainsi que le coefficient d’ajustement. 

Résultats et analyse des nouveaux indices composites (prix du m2 + loyer) pour l'immobilier parisien

Voici donc le graphique représentant les résultats obtenus:

Indice des prix immobilier à Paris avec prise en compte des loyers nets calculés en EUR et en Or

La courbe bleue (échelle de gauche)  représente l’indice des prix de l’immobilier parisien avec la prise en compte des loyers. Il s’agit donc de la courbe du graphique précédent avec les prix de l’immobilier en euros /m2 à laquelle on ajoute progressivement les loyers nets cumulés. Cet indice est ensuite recalibré sur les prix de l’once d’or pour donner la courbe jaune (échelle de droite). 

Cette courbe nous offre un résultat que je trouve plutôt admirable. Sur les 30 dernières années l’investissement dans l’immobilier à Paris loyer inclus (et non l’achat pour résidence principale) performe de la même façon que l’or. 

Les résultats de l’analyse décrite dans cet article montrent que sur les 30 dernières années, l’investissement dans l’immobilier parisien s’est comporté comme une réserve de valeur au même titre que l’or. Dit autrement, le placement dans la pierre à Paris a permis de protéger son patrimoine contre la dilution monétaire et donc de maintenir son pouvoir d’achat. 

La grande différence que nous pouvons souligner est que l’immobilier présente l’avantage par rapport aux autres classes d’actifs de permettre le recours à l’endettement (effet de levier). 

Pour aller encore plus loin dans l’analyse des prix de l'immobilier à Paris

Comparaison des résultats pour l'immobilier à Paris avec l'immobilier en France

Nous allons maintenant nous concentrer sur le corollaire de la précédente conclusion. Nous avons vu dans notre analyse que Paris parvient tout juste à rivaliser avec l’or et donc à conserver sa valeur sur ces 30 dernières années. Qu’en est-il pour l’immobilier sur le reste du territoire Français? Pour des raisons de disponibilités de données auprès de l’INSEE, nous ferons partir cette analyse à partir du premier trimestre 1996 et non à partir de 1990 comme précédemment. 

Pour bien comprendre le graphique ci-dessous il faut s’imaginer un référentiel dans lequel l'unité de référence est l’or. Nous avons donc converti les prix historiques de l’immobilier à Paris et en France en valeur or. Pour chacun de ces 2 ensembles (Paris et France), nous calculons 2 indices correspondant à :

1. En courbe pointillée, d’une part, l’indice du prix du mètre carré (référence prix courant non ajusté de l’inflation) modélisant le profil d'évolution qu’aurait un bien immobilier utilisé comme résidence principale. 
2. En courbe pleine, d’autre part, l’indice du prix du mètre carré (1) auquel on ajoute le loyer net estimé (hypothèse que le loyer net représente 50% du loyer brut) modélisant le profil d'évolution qu’aurait un bien immobilier d’investissement.

Ces indices sont ensuite rebasés en base 100 à la date du premier trimestre 1996. Le résultat est présenté dans le graphique ci-dessous. Courbes rouges pour Paris et bleues pour la France le tout sur fond blanc. Un peu de chauvinisme dans les couleurs :-)

Evolution historique normalisée des prix de l'immobilier à Paris et en France convertis en or

Que nous apprend ce graphique ?

Depuis 1996 un propriétaire immobilier à Paris dans le cas de la résidence principale a vu son bien immobilier conserver son pouvoir d’achat en valeur or mais sans aucune plus-value. L’immobilier parisien apparaît donc sur cette période comme une réserve de valeur au même titre que l’or. Dans ce même temps pour un propriétaire en Province, la baisse de pouvoir d’achat par rapport à l’or atteint presque 40%. Attention il s’agit de moyenne, les disparités sur le territoire étant fortes. Aujourd’hui les débats sur le pouvoir d’achat sont nombreux en France. Ce graphique permet de changer de perspective et de se rendre compte des effets des quantitative easing (impressions monétaires) sur la valeur réelle des biens. L'évolution de ces dernières décennies se caractérise plus par la baisse de valeur de la monnaie (l’euro) que par la hausse de l’immobilier. 

Dans le cas d’un investissement immobilier, cela permet de compenser la perte de pouvoir d’achat par rapport à l’or pour la Province. Pour résumer depuis 1996, l’or, l’immobilier d’investissement en Province et l’immobilier en résidence principale à Paris présentent la même fonction de conservation de valeur et donc le même rendement financièrement parlant.

Nous pouvons souligner que la divergence entre Paris et le reste de la France s’est amplifiée à partir de 2008. Cela correspond à la crise financière qui a entrainé l’intervention massive de la BCE et de ses QE (Quantitative Easing).

Conclusion

Cet article montre l’immobilier en France sous un angle différent et permet de relativiser la hausse des dernières décennies. Seuls certains lieux d'exception avec une économie locale fortement liée à un flux de devises internationales (Saint Tropez, Courchevel…) présentent la même résilience que l’immobilier parisien. Cette analyse sur l’influence des flux financiers sur l’immobilier avait fait l’objet d’une précédente étude.

Pour ces différentes raisons nous préférons nous concentrer sur l’investissement immobilier dans les localisations qui font office de réserves de valeur. Surtout avec la gabegie monétaire actuelle orchestrée par les banques centrales et notamment la BCE. Nous pensons que l’immobilier à Paris devrait continuer sa hausse en valeur euro. En effet, la planche à billets ne semble pas ralentir dans les prochaines années bien au contraire. Au final, cela vient confirmer le vieil adage des professionnels de l’immobilier. Les 3 règles les plus importantes pour l’investissement immobilier semblent effectivement être

1. L’emplacement
2. Mais aussi, l’emplacement
3. Et enfin, l’emplacement.

Accéder au modèle ainsi qu'au données ayant servi à la réalisation de l'article. Vous pourrez ainsi modifier les paramètres et voir leur impact sur les résultats.

Réflexion additionnelle

Pour le lecteur téméraire qui a eu la curiosité de lire cet article jusqu’au bout; nous allons soulever une nouvelle piste de réflexion un peu plus complexe. Comme vous avez pu le constater au travers de cette démonstration, il s'avère que l’immobilier en France a baissé depuis 1996 en valeur or et est tout juste stable à Paris. Cela se traduit par une baisse du pouvoir d’achat en réel. Cependant l’illusion monétaire propre aux monnaies fiduciaires, nous donne l’impression que l’immobilier s’est fortement apprécié sur la même période.

Nous arrivons à un constat assez paradoxal. L’immobilier a monté en valeur euro mais a baissé en valeur or qui est l'étalon de valeur historique que l’on ne peut pas manipuler. La conséquence FONDAMENTALE à bien comprendre est que la fiscalité (impôt sur la plus value, ISF, IFI...) est liée à la monnaie fiduciaire, en l'occurrence ici, l’euro. Cela permet donc à l’Etat de vous imposer sur des plus-values immobilières que l’on peut qualifier de fictives. En effet, l'appréciation immobilière n’est autre qu’une translation des prix liée à la dilution monétaire contrôlée par ce même Etat. Il faut le reconnaître c’est un très subtil mécanisme d’asservissement de sa population. Diluer sa monnaie pour créer des plus-values fictives qui seront taxées bien réellement… À méditer.