Investir dans l'immobilier à Paris pour diversifier son patrimoine en devises

Pourquoi investir dans l’immobilier à Paris en s’endettant est une protection contre le risque de disparition de l’euro? Pour cet article sur le thème de l’immobilier nous avons choisi d'analyser l’investissement à Paris. Paris ville lumière. Paris est considérée comme inaccessible pour beaucoup. En effet, les prix y dépassent les 10 000 euros par mètre carré. Certains crient à la bulle immobilière. D’autres à un rattrapage des autres villes monde. Mais qu’en est il vraiment ?

Pourquoi les prix de la pierre parisienne sont-ils si décorrélés du reste du pays?

Nous allons vous faire part de nos réflexions au travers d’un prisme de réflexion différent. Enfin, nous vous expliquerons pourquoi nous pensons qu’il est encore intéressant d’investir à Paris. Notamment pour vous protéger de l’incertitude des années à venir et contre le risque d'éclatement de la monnaie unique. 

Quelle légitimité avons nous à écrire sur l'investissement immobilier?

Nous avons eu la chance de vivre dans de nombreuses capitales de par le monde (Tokyo, Hong Kong, Singapour, Londres, Kiev, Paris, New York). Nous avons également investi dans l’immobilier dans plusieurs de ces villes. Nos formations d'ingénieur, nos années de métier sur les marchés financiers et notre passion pour l’investissement nous permettent aujourd’hui d'appréhender ces questions avec beaucoup de recul.  Nous avons une compréhension assez large de ces marchés immobiliers et des marchés en général. 

Paris ville monde, ville dollar

Paris est une ville bénéficiant d’un rayonnement international que ce soit pour le tourisme, la culture, ou le business. C’est une des premières villes touristiques du monde. Mais aussi un centre d’affaires très important avec tout ce que cela inclut (organisations internationales, sièges sociaux de grandes entreprises…). Si une entreprise souhaite attirer à Paris des profils professionnels internationaux elle doit s’aligner sur des salaires internationaux. Ces caractéristiques font que Paris se distingue de la Province et donc des autres villes de l’hexagone.

Des flux financiers internationaux

Ce sont des facteurs essentiels à prendre en compte pour une raison essentielle. La conséquence directe de ce qui vient d'être énoncé est que les flux financiers qui alimentent la capitale sont internationaux du fait de la mondialisation croissante des flux commerciaux des dernières décennies. Les sociétés américaines qui souhaitent ouvrir un bureau à Paris ont comme référence le dollar US. Les japonais ou Chinois qui viennent faire du shopping se basent sur le Yen ou le Yuan. De facto, l’ensemble des structures de prix (immobilier, restaurants, magasins, etc) va être fortement influencé par ces différents facteurs. 

De ce raisonnement on peut en conclure que le système de prix à Paris est adossé à un panier de devises internationales. C’est le cas de toutes les villes monde et par extension quelle que soit la ville.

Le prix des biens et services est intimement corrélé à la source des devises qui les alimentent.

Le prix de l'immobilier à Paris plus stable en USD qu'en EUR

Il est intéressant parfois de changer de référentiel pour mieux comprendre un phénomène. Le graphique ci-dessous compare l'évolution des prix du mètre carré parisien en euro (courbe bleue) et en dollar US (courbe rouge). On remarque que la hausse de l’immobilier à Paris est tout de suite beaucoup moins impressionnante en USD qu’en EUR. En USD les prix sont revenus sur le maximum qui avait été atteint en 2012. Ce graphique permet de relativiser la hausse des prix dans la capitale des dernières années en se plaçant dans un référentiel USD.

L'immobilier parisien est corrélé à un panier de devises international

Très concrètement pour le sujet qui nous occupe aujourd’hui, cela signifie que la valeur de l’immobilier à Paris s'échange certes en euros mais est en fait directement corrélée à un panier de devises international. Intuitivement, la composition de ce panier de devises correspondrait à la répartition des réserves de devises internationales.

La première conclusion est donc que la pierre parisienne (et d’autant plus dans les beaux quartiers et dans les quartiers touristiques) est valorisée principalement en dollar US. Cette première conclusion permet de mieux comprendre le fossé qui se creuse entre Paris et le reste de la France. 

En investissant dans l'immobilier à Paris, vous diversifiez votre patrimoine en devises

Pour de nombreux français, leur patrimoine est essentiellement en euro. Il est souvent majoritairement composé d'immobilier en Province, d'assurance vie fonds euros, comptes de dépôt en euro. Sans oublier des revenus essentiellement en euro que ce soit un salaire ou une retraite. Si vous souhaitez diversifier votre patrimoine en devise sans ouvrir de compte à l'étranger ou même acheter de l’immobilier à l'étranger, l’achat d’un bien immobilier à Paris peut sembler judicieux. Il faut cependant faire attention à la façon avec laquelle vous allez structurer votre achat. Il est essentiel de souscrire un prêt bancaire pour une telle acquisition. Nous allons voir pourquoi dans le paragraphe suivant. 

Investissement Immobilier à Paris face au risque de disparition de l’euro

Il n’est pas possible de prédire l’avenir mais il est possible de vous y préparer.

Les divergences entre les économies du nord et du sud de l’Europe augmentent d'année en année. Les pays de la zone euro partagent la même devise avec des économies, des compétitivités, des fiscalités et cultures radicalement différentes. La conséquence est que cela a créé un système monétaire profondément instable et fragile. L'idée ici n’est pas de faire une démonstration sur les probabilités d’explosion de la monnaie unique qu’est l’euro. Mais plutôt de réfléchir à comment organiser son patrimoine de façon résiliente dans l'hypothèse où cela devait arriver.

Privilégier les investissements dans les quartiers huppés de la capitale

Le corollaire du paragraphe précédent est donc évident. Si vous achetez un appartement dans un quartier huppé de la capitale dans un immeuble de qualité, vous achetez ainsi un actif avec une forte composante US dollar et non un actif en euro. A noter qu'il faut toujours privilégier les actifs de qualité pour leur capacité de résilience dans les crises.

Financer votre investissement immobilier par un prêt immobilier

Vous financez votre achat ou investissement immobilier dans la capitale en souscrivant un prêt immobilier dans une banque française. Vous allez donc emprunter des euros. Il est important de comprendre que vous souscrivez un prêt immobilier de droit français.

Dans le cas où la monnaie européenne venait à disparaître, instantanément, conformément à la lex monetae, votre emprunt immobilier en euro serait converti. Cette nouvelle devise serait la nouvelle devise souveraine française qui serait un nouveau franc. D'après nos recherches le taux de change fixe de votre emprunt ne serait pas changé. Bien évidemment le taux de change de ce nouveau franc serait très fortement dévalué par rapport au Dollar US. Un tel événement engendrerait une volatilité exceptionnelle sur le marché des devises. Par ricochet tous les autres marchés seraient aussi fortement affectés.

Dévaluation du nouveau franc par rapport à l'USD

L’ensemble de votre patrimoine en euro subirait une forte dévaluation par rapport au dollar (on peut tout à fait imaginer entre 20% et 30%). D'où l’importance de diversifier son patrimoine en devise et géographiquement. Votre immobilier à Paris baisserait du fait de cette crise sans précédent mais de façon moindre que la baisse du nouveau franc par rapport au dollar. Il baisserait aussi de façon moindre que de l’immobilier ailleurs en France du fait de son ancrage à un panier de devise international. 

Pour résumer : synthèse de votre investissement immobilier à Paris

En référence dollar, votre bien immobilier parisien baissera très probablement de façon plus modéré que votre crédit immobilier après sa redénomination en nouveau franc dévalué de son ancienne référence en euro. Pour conclure, et pardonnez ce langage financier un peu barbare mais cet investissement est à nos yeux très pertinent car c’est comme si votre banque vous faisait cadeau d’une option de cross currency EUR/USD forward… et une option gratuite ça ne se refuse pas. Cette stratégie d’investissement n’est pas parfaite. Mais cela a l’avantage d'être relativement simple à mettre en place surtout si vous résidez en France. 

Conseils pour réussir votre investissement immobilier à Paris

Bien évidemment, il faut privilégier un appartement avec un potentiel locatif. Privilégiez des caractéristiques qui assurent une forte demande locative. La liquidité du bien (bien de qualité avec une belle vue, rénovation de qualité…) et profondeur de la demande locative sont des critères essentiels. Cet stratégie d'investissement est accessible à presque tous les budgets car si vous le souhaitez vous pouvez vous orienter sur les petites surfaces. Nous avons écris un livre complet sur cette stratégie d'investissement immobilier à Paris.

Pour aller plus loin dans la stratégie d'investissement immobilier alternatif

Cet article doit vous sensibiliser à l’univers des possibles qui peut s’offrir à vous. Il est important de maîtriser la compréhension des corrélations des actifs (notamment immobiliers) aux différentes devises. En préambule à un prochain article sur le sujet, nous vous invitons à imaginer et à réfléchir à ces stratégies. Par exemple, souscrire un prêt immobilier dans une banque en Italie pour aller vous acheter quelques actifs en Allemagne…  

Conclusion

Lorsque l’on dispose de liquidités importantes il peut s'avérer très judicieux d’acheter un bien immobilier de belle qualité dans ce qu’il est convenu d’appeler les “villes mondes” en utilisant un prêt immobilier. Cela permet comme nous l’avons expliqué dans cet article de protéger votre patrimoine contre des risques de devise et d’inflation notamment. Cette logique décrite ici pour la ville de Paris peut être appliquée à toutes les autres villes monde et d’une certaine façon dans toutes les capitales. Il faut juste garder à l’esprit qu’un bien immobilier est un actif que l’on considère illiquide. Cela signifie qu’il faut des délais importants pour acheter ou vendre un bien immobilier. Les gouvernements peuvent toujours être tentés de taxer toujours plus cette classe d’actif.