Comment louer son bien immobilier sur Airbnb à Paris toute l'année et en toute légalité, une petite astuce !

Paris fait rêver le monde entier. Ce n’est pas une surprise de voir que Paris est une des villes touristiques les plus importantes du monde. Avec près de 40 millions de touristes ayant visité la capitale en 2019, cela fait rêver n’importe quel hôte Airbnb souhaitant investir dans la capitale. De nombreux investisseurs souhaitent louer leur appartement sur Airbnb pour augmenter leur rendement. Mais voilà que nos chers élus (communistes !) en charge du logement dans la capitale en ont décidé autrement. Car ils pensent savoir mieux que tout le monde ce qui est mieux pour nous. Soljenitsyne si vous pouviez nous lire...

De ce fait, de nombreuses lois ont vu le jour. La dernière en date, la loi ELAN restreint très fortement les possibilités de locations de courte durée sous peine de lourdes amendes. Les conditions à respecter pour pouvoir pratiquer la location courte durée dans les règles sont tellement contraignantes qu’il est quasiment impossible de les respecter. Mais il existe une petite astuce pour vous permettre de louer votre bien immobilier à Paris sur Airbnb en toute légalité et toute l'année.

La solution pour louer sur Airbnb à Paris en toute légalité : Le bail mobilité pour la moyenne durée

Le bail mobilité a été mis en place par la loi ELAN. Il permet de mettre en location un logement pour une durée comprise entre 1 mois et 10 mois (non renouvelable). Si vous décidez de louer votre bien immobilier en bail mobilité, vous ne serez donc plus assujetti à la législation sur les locations courte durée à Paris. Cela signifie que vous pouvez librement louer votre bien immobilier toute l'année. Ce mode de location est sans aucune restriction et sans déclaration ou enregistrement préalable auprès de la mairie de Paris. Vos locataires ne seront donc pas des touristes mais plutôt des professionnels ou étudiants de passage pendant quelques mois dans la capitale. À Paris, vous pouvez donc librement proposer votre bien à la location sur Airbnb en respectant juste quelques points spécifiques notamment :

• fixer sur votre page “hôte” sur le site la durée minimum à 30 jours et maximum à 300 jours
• Spécifier dans votre annonce qu’un bail mobilité sera signé
• Spécifier dans votre annonce les critères d’éligibilité à ce type de bail.

Voici un extrait de ce que vous pouvez ajouter dans votre annonce Airbnb pour votre appartement à Paris:

“Cet appartement sera loué dans le cadre d’un bail mobilité idéal si vous êtes dans un des cas suivants : Etude supérieure, Contrat d'apprentissage, Stage, Mutation professionnelle ou Mission temporaire dans le cadre de votre activité professionnelle. La durée de location devra être comprise entre 1 et 10 mois. Un bail devra être signé lors de la remise des clés.”

Ainsi, “tout est pour le mieux dans le meilleur des mondes” ! Cette catégorie de location vient combler un manque en face d’une demande importante et qui ne cesse d’augmenter. 

Une demande locative importante sur Airbnb pour les séjours de moyenne durée sur Paris

De par notre expérience, nous avons vu émerger une nouvelle catégorie de demande locative en augmentation constante. Il s’agit de la demande locative pour des durées de quelques mois seulement. En effet, de plus en plus de jeunes se voient proposer des stages de 3 ou 6 mois. La mobilité mondiale fait que de plus en plus d’étrangers (étudiants ou non) souhaitent passer quelques mois dans la capitale pour étudier, pour un stage, apprendre la langue ou bien travailler le temps d’une saison.

Or, le marché de la location immobilière n’a que peu d’options à proposer face à cette nouvelle demande. Les propriétaires souhaitent la plupart du temps limiter le turnover. Ils préfèrent louer à des personnes sur le long terme (bail d’un an minimum) via des baux de location meublée ou location nue classiques. Les propriétaires faisant de la location courte durée préfèrent louer à la nuitée pour maximiser leur rendement. Ils ne sont donc pas intéressés par cette demande pour la moyenne durée.

Les avantages de la location moyenne durée via Airbnb

En ciblant justement ces locataires qui souhaitent louer un appartement pour plusieurs mois, vous bénéficiez de nombreux avantages :

• Tout d’abord vous pouvez espérer un loyer beaucoup plus élevé qu’une location classique meublée. La question des loyers étant un sujet tabou, il est préférable de choisir celui qui vous sera proposé directement par l'algorithme de Airbnb. 
• Vos loyers seront des revenus de location meublée bénéficiant du statut très avantageux du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
• Etant donné que vous louez via la plateforme Airbnb, votre appartement est à ce titre couvert par les assurances de Airbnb (airvover). Vous recevez également le paiement des loyers directement de la plateforme. Ce système est beaucoup plus sécurisant pour le propriétaire et évite les impayés.
• Le système de notation des voyageurs et des hôtes se base sur une logique de méritocratie et d’historique. Plus vous proposez un appartement et un service de qualité plus votre note sera haute. Donc, plus vous aurez de demandes et plus vous pourrez accueillir et choisir des hôtes de qualité. C’est un cercle vertueux.
• Les coûts de gestion et de conciergerie s’en trouvent fortement diminués. Conséquence d’un nombre de rotations beaucoup plus faible que la location courte durée classique. Si vous êtes sur place, vous pouvez même le gérer vous même.
• En louant sur des périodes de plusieurs mois, les dégradations et l’usure de l’appartement sont moindres qu’en location courte durée.

Inconvénients

Du côté des inconvénients pour le bail mobilité, on peut citer le fait qu’il n’est pas possible d’exiger un dépôt de garantie de la part du locataire. D'où l’importance de bien sélectionner vos locataires. La valeur ajoutée d’Airbnb et de son système de notation et d’historique des clients est ici très importante.

Néanmoins, en cas de dégradations de la part d'un de vos locataires, vous pouvez utiliser le service Aircover d'assurance d'Airbnb qui est relativement efficace pour l'avoir personnellement testé.

Les documents nécessaires pour la location en bail mobilité via Airbnb

Le marché est très actif sur le créneau des petites surfaces (studio et 2 pièces). Très probablement le loyer qui sera déterminé par l'algorithme Airbnb sera supérieur à celui défini par les niveau de référence pour l’encadrement des loyers. Il vous faudra alors renseigner et justifier un complément de loyer sur le bail tout simplement. Ce bail doit être rédigé en français même si votre locataire est étranger ou ne parle pas français. Lors de la signature du bail n’oubliez pas de joindre tous les documents nécessaires tels que :

• Un extrait du règlement de copropriété (non-applicable si le logement n’est pas situé dans une copropriété). Cet extrait doit inclure les parties relatives à la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, ainsi que les parties précisant la quote-part relative au lot loué dans chacune des catégories de charges.
• Les dossiers de diagnostics techniques relatifs au logement. Notamment: Plan de prévention des risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERMNT), Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), Constat de risque d’exposition au plomb (CREP), etc.
• L’annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables.
• L’état des lieux d’entrée dans le logement. La loi impose au propriétaire et au locataire louant en bail mobilité d’établir un état des lieux contradictoire, lors de l’entrée dans le logement. De la même manière, un état des lieux contradictoire devra être établi lors de la sortie du logement.
• Un inventaire détaillé du mobilier. Cet inventaire doit être joint au contrat de bail afin de prouver que le logement comporte le mobilier devant être fourni dans une location meublée. Par exemple, literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, etc.

Conseil pratique pour faciliter la location sur Airbnb en bail mobilité

Cela fait beaucoup de documents et donc beaucoup de papier. Nous aimons tous notre planète, c'est pourquoi il est préférable de laisser ces documents dans l’appartement avec toutes les autres notices explicatives (modes d'emploi électroménager, chauffage…). Pour l'état des lieux, faites le de façon électronique en utilisant LegalPlace par exemple. Pour le reste essayez de faire tout cela de façon dématérialisée autant que possible en utilisant des systèmes de signature électronique légaux et sécurisés.

Devenir "Superhost" sur Airbnb

Ce mode de location est très intéressant et peut vous faire gagner en rentabilité de façon très significative pour vos investissements à Paris. Il est très important d'être aux petits soins pour vos invités. C’est toujours mieux d’avoir des locataires contents. Car ils vous faudra gagner un maximum de notations 5 étoiles sur Airbnb pour idéalement atteindre le statut de Superhost. Ce statut vous permettra d’augmenter encore votre visibilité. Ainsi, l’algorithme de Airbnb vous permettra mécaniquement d’augmenter vos loyers par la suite. 

Environ 20% des hôtes parviennent à obtenir le statut "superhost". Il s'agit clairement d'un avantage non négligeable qui vous permettra d'augmenter ainsi vos loyers et de réduire les vacances locatives éventuelles. 

D'expérience, pour les petites et moyennes surfaces dans les beaux quartiers de Paris il y a toujours une demande locative très forte pour de la location au mois. Le statut "superhost" vous permettra ainsi un gain en rentabilité. Le secret étant de toujours servir au mieux vos locataires et leur offrir une qualité de service irréprochable. Assurez-vous donc d'une bonne communication, de petites attentions et d'une propreté de vos appartements irréprochable pour vous démarquer de la concurrence. 

Conclusion

Le rendement sera maximisé en vous focalisant sur des petites surfaces dans les beaux quartiers de la capitale. Une rénovation très haut de gamme au préalable est préférable. Un article sera écrit par la suite pour donner des exemple concrets de ce qu’il est possible de faire. Vous pouvez également lire le livre que nous avons écris sur le sujet spécifique de l'investissement dans les petites surfaces à Paris.