Vais-je payer un impôt en vendant mon bien immobilier ?
Comprendre l'impôt sur la plus-value immobilière, savoir si vous êtes exonéré et quels justificatifs conserver.
Quand vous vendez un bien immobilier plus cher que vous ne l'avez payé, vous réalisez une plus-value qui peut être imposée (impôt sur le revenu à taux fixe + prélèvements sociaux, et une surtaxe au-delà d'un certain montant). Mais si vous vendez votre résidence principale, vous ne payez rien. Beaucoup d'autres cas d'exonération existent, et plus vous gardez le bien longtemps, moins vous payez : au bout de 22 ans il n'y a plus d'impôt sur le revenu, et plus de prélèvements sociaux à 30 ans.
Les chiffres à connaître
Ce qu'il faut retenir
Vendre sa résidence principale : zéro impôt
Si le bien vendu est votre résidence principale au jour de la vente, la plus-value est totalement exonérée, quel que soit le motif de la vente. Il faut que vous y viviez réellement et de façon habituelle : gardez de quoi le prouver (taxe d'habitation, factures d'énergie).
Le calcul de base
La plus-value brute, c'est votre prix de vente moins votre prix de revient (prix d'achat + frais + travaux). On applique ensuite un abattement selon la durée de détention pour obtenir le montant imposable. Exemple du document : bien acheté 200 000 € en 2013, revendu 350 000 € en 2026, prix de revient reconstitué à 245 000 €, soit 105 000 € de plus-value brute.
Plus vous gardez longtemps, moins vous payez
L'impôt diminue chaque année à partir de la 5e année de détention. Vous êtes totalement exonéré d'impôt sur le revenu à 22 ans de détention, et totalement exonéré de prélèvements sociaux à 30 ans.
Vous pouvez gonfler votre prix d'achat sans factures
Sans justificatif, vous ajoutez un forfait pour les frais d'acquisition et, si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, un forfait pour travaux. Dans l'exemple du document : +7,5 % de forfait frais (15 000 €) et +15 % de forfait travaux (30 000 €). Vous pouvez sinon utiliser vos frais et travaux réels sur factures.
Donation et héritage : pas d'impôt de plus-value
Transmettre un bien par donation ou succession ne déclenche aucune plus-value et remet le compteur à zéro : celui qui reçoit repart de la valeur déclarée aux droits de succession/donation. C'est un levier d'optimisation majeur, à comparer au coût des droits de mutation.
Une surtaxe sur les grosses plus-values
Au-delà d'un certain seuil de plus-value imposable, une taxe supplémentaire progressive s'ajoute. Elle se calcule après l'abattement pour durée de détention et par vendeur. Les terrains à bâtir ne sont pas concernés.
Location meublée : nouvelle règle depuis 2025
Si vous louez en meublé au régime réel et vendez à partir du 15 février 2025, les amortissements que vous avez déduits viennent baisser votre prix d'achat, ce qui augmente la plus-value imposable. Les résidences gérées (étudiantes, seniors, EHPAD) sont exclues de cette règle.
L'impôt est prélevé par le notaire
En pratique, c'est le notaire qui calcule et verse l'impôt lors de la vente, via la déclaration n° 2048-IMM (n° 2048-M pour des parts de société immobilière). C'est à vous de fournir les justificatifs : la preuve pèse sur le vendeur.
Comment se calcule votre plus-value (exemple)
La plus-value, c'est l'écart entre votre prix de vente et ce que le bien vous a réellement coûté.
Source : Gabarit simulation, millésime 2026
Plus vous gardez le bien longtemps, moins vous payez
Plus-value pleinement imposée
Aucune réduction pour la durée de détention avant la 6e année.
Fin de l'impôt sur le revenu
La plus-value devient totalement exonérée d'impôt sur le revenu.
Fin des prélèvements sociaux
Plus aucun impôt sur la plus-value : exonération totale.
La réduction commence à partir de la 5e année et augmente chaque année.
Source : CGI art. 150 VC ; CSS art. L136-7
Vendre ou transmettre : deux logiques opposées
Vous vendez
- La plus-value est imposée (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux)
- Une surtaxe peut s'ajouter sur les grosses plus-values
- Exonération totale si c'est votre résidence principale
Vous transmettez (donation ou succession)
- Aucune plus-value : elle est effacée
- Celui qui reçoit repart de la valeur déclarée aux droits
- À comparer au coût des droits de mutation
Source : CGI art. 150 U, I et II-1° ; BOI-RFPI-PVI-10-20, § 130
Selon votre situation
| Votre situation | Ce qui s'applique | Fondement |
|---|---|---|
| Vous vendez la résidence principale que vous occupez | Exonération totale d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, quel que soit le motif de la vente. | CGI art. 150 U, II-1° ; BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 1 |
| Votre résidence principale est vide car mise en vente | L'exonération est maintenue si le bien est vendu dans un délai normal (en principe un an), sans l'avoir loué ni prêté entre-temps. | BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 190 |
| Vous transmettez le bien par donation ou succession | Aucune plus-value : la transmission gratuite efface la plus-value latente ; celui qui reçoit repart de la valeur déclarée aux droits. | CGI art. 150 U, I ; BOI-RFPI-PVI-10-20, § 130 |
| Votre prix de vente est inférieur ou égal au seuil de faible valeur | Exonération. Attention : ne s'applique pas aux parts de sociétés (SCI, SCPI) ; le seuil s'apprécie par vendeur en indivision. | CGI art. 150 U, II-6° ; BOI-RFPI-PVI-10-40-70, § 10 |
| Vous êtes retraité ou titulaire d'une carte d'invalidité | Exonération possible si votre revenu fiscal de référence est sous plafond et que vous n'êtes pas soumis à l'IFI (avant-dernière année). | CGI art. 150 U, III ; BOI-RFPI-PVI-10-40-40 |
| Vous entrez en EHPAD et vendez votre ancienne résidence principale | Exonération si la vente a lieu dans les deux ans de l'entrée, revenu sous plafond et non soumis à l'IFI. | CGI art. 150 U, II-1° ter ; BOI-RFPI-PVI-10-40-20 |
| Vous détenez le bien depuis plus de 5 ans | Un abattement progressif réduit l'impôt : exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans. | CGI art. 150 VC ; CSS art. L136-7 |
| Votre plus-value imposable dépasse le seuil de surtaxe (hors terrain à bâtir) | Une surtaxe progressive s'ajoute, calculée après abattement et par vendeur. | CGI art. 1609 nonies G ; BOI-RFPI-TPVIE-20, § 20 |
| Vous louez en meublé au réel et vendez à partir du 15/02/2025 | Les amortissements déduits diminuent votre prix d'achat et augmentent donc la plus-value (sauf résidences gérées et biens exonérés). | CGI art. 150 VB, III |
| Vous achetez à titre onéreux (détention > 5 ans pour le forfait travaux) | Vous pouvez majorer votre prix d'achat d'un forfait frais et d'un forfait travaux sans justificatif, ou utiliser les montants réels sur factures. | CGI art. 150 VB, II ; BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 30 et § 100 |
| Vous vivez dans l'UE/EEE et êtes un ancien résident fiscal français | Exonération plafonnée de la plus-value nette, pour une résidence par vendeur ; ne s'applique pas à une SCI. | CGI art. 150 U, II-2° ; CGI art. 244 bis A ; BOI-RFPI-PVINR-10-20, § 220 |
| Vous vendez des parts de société à prépondérance immobilière à l'IR | Le régime des plus-values immobilières s'applique, mais l'exonération de faible valeur (15 000 €) est exclue. | CGI art. 150 UB ; BOI-RFPI-SPI-10 ; BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 140 |
Ce qui piège le plus souvent
Prouvez que c'est bien votre résidence principale
L'occupation réelle et habituelle doit pouvoir être démontrée (taxe d'habitation, consommations d'eau et d'électricité). Une occupation de façade peut être requalifiée en abus de droit et vous faire perdre l'exonération.
Ne tardez pas trop pour vendre une résidence principale devenue vide
Une fois que vous n'occupez plus le logement, l'exonération n'est maintenue que si la vente intervient dans un délai normal (en principe un an) et que vous ne l'avez ni loué ni prêté entre-temps.
Gardez toutes vos factures de travaux acquittées
Pour augmenter votre prix d'achat avec les travaux réels, ceux-ci doivent avoir été réalisés par une entreprise, payés par vous et non déjà déduits de vos impôts. Sans facture acquittée, seul le forfait travaux (après 5 ans de détention) est possible.
Location meublée : anticipez la reprise des amortissements
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en meublé au réel réduisent votre prix d'achat et augmentent l'impôt à la revente. Faites le calcul avant de fixer votre prix de vente.
Non-résident : ne cumulez pas les exonérations à tort
L'exonération plafonnée des non-résidents de l'UE/EEE n'est pas cumulable avec celle de l'ancienne résidence principale, et ne s'applique pas à une SCI. Vérifiez aussi la convention fiscale du pays concerné.
Des cas concrets à travailler ensemble
Donner un bien à ses enfants avant de le vendre pour effacer l'impôt
Bernard, 68 ans, veut vendre un appartement locatif acheté il y a très longtemps. La plus-value latente est énorme, et l'impôt qui va avec. Plutôt que de vendre lui-même, il commence par donner le bien à ses deux enfants. La donation ne déclenche aucune plus-value et remet les compteurs à zéro : les enfants repartent de la valeur déclarée le jour de la donation. Quand ils revendent juste après, il n'y a presque plus de plus-value à taxer. En une seule opération, Bernard transmet et évite l'impôt de cession.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller chiffre le coût des droits de donation face à l'impôt de plus-value évité pour trancher si l'opération est vraiment gagnante, et surtout il sécurise l'ordre des étapes : la donation doit être faite avant tout engagement de vente, sinon l'administration peut requalifier. Il coordonne aussi la rédaction de l'acte avec le notaire.
Vendre un bien démembré : comment se calcule la plus-value ?
Sophie, 45 ans, a reçu la nue-propriété de l'appartement de ses parents ; sa mère en a gardé l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'y vivre ou d'en toucher les loyers. Aujourd'hui, elles décident de vendre ensemble. Beaucoup pensent qu'on applique alors le calcul classique, mais non : chacune a sa propre plus-value, avec sa propre durée de détention et sa part du prix. Le résultat peut être très différent selon la façon dont le démembrement s'est créé (donation, héritage) et dont le prix est réparti.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller répartit le prix de vente entre usufruit et nue-propriété, détermine pour chacune la durée de détention à retenir selon l'origine du démembrement, puis calcule la plus-value propre à chaque personne avant de sécuriser la déclaration remise au notaire.
Ce cas est décortiqué dans notre étude de cas →Chaque situation est particulière
Ces règles évoluent et se combinent : faites valider votre lecture par un conseiller avant de décider.
Faire le point avec un conseillerÀ lire ensuite
Références officielles
- CGI art. 150 U
- CGI art. 150 UB
- CGI art. 150 VA
- CGI art. 150 VB
- CGI art. 150 VC
- CGI art. 1609 nonies G
- CGI art. 244 bis A
- CSS art. L136-7
- BOI-RFPI-PVI-10-20
- BOI-RFPI-PVI-10-40-10
- BOI-RFPI-PVI-10-40-40
- BOI-RFPI-TPVIE-20
Fiche issue de la base de connaissance patrimoniale Ploovers — millésime 2026, mise à jour le 2026-07-11. Contenu en cours de validation par nos experts.
Ces contenus sont fournis à titre d'information générale (millésime 2026) : ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale ou patrimoniale, et ne remplacent pas les conseils d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'un notaire ou d'un avocat, seuls à même d'apprécier votre situation particulière. Les règles et montants cités sont susceptibles d'évoluer avec la législation. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.