À votre décès, combien vos enfants paient-ils pour récupérer la pleine propriété du bien dont ils avaient la nue-propriété ?

Rien : la réunion se fait sans droits ni formalité. Quand l'usufruit s'éteint, le nu-propriétaire redevient plein propriétaire automatiquement, sans droits ni formalité (CGI art. 1133). C'est ce qui rend la donation de nue-propriété si efficace : la valeur de l'usufruit que vous avez conservé n'est jamais taxée, ni au moment de la donation, ni à votre décès.

Vous avez entre 61 et 70 ans et donnez la nue-propriété d'un bien. Quelle part de sa valeur entre dans l'assiette des droits de donation ?

60 %. À cet âge, le barème officiel évalue l'usufruit que vous conservez à 40 % et la nue-propriété que vous donnez à 60 % : seule cette dernière est taxée (CGI art. 669, I). Un anniversaire décennal fait basculer la répartition dans la tranche suivante — d'où l'intérêt de signer l'acte avant le palier plutôt qu'après.

Sans convention particulière, qui paie les grosses réparations (toiture, gros murs) d'un bien démembré ?

Le nu-propriétaire. Les grosses réparations de l'article 606 (structure, toiture, gros murs) incombent au nu-propriétaire ; l'entretien courant reste à l'usufruitier (C. civ. art. 605 et 606). Subtilité : le nu-propriétaire ne peut jamais être contraint de les exécuter, alors que l'usufruitier peut l'être pour l'entretien — et une convention de démembrement peut redistribuer entièrement ce partage.

Succession & transmission

Usufruit et nue-propriété : comment ça marche pour vous ?

Comprendre le démembrement pour transmettre à vos enfants tout en gardant les revenus et l'usage de vos biens.

Le démembrement partage un bien en deux droits : l'usufruit (occuper le bien ou en toucher les revenus) et la nue-propriété (devenir plein propriétaire plus tard). Il vous permet de donner un bien à vos enfants tout en conservant sa jouissance jusqu'à votre décès ; à ce moment-là, ils récupèrent la pleine propriété sans impôt ni formalité. La valeur de chaque droit se calcule selon votre âge grâce à un barème officiel.‌

Êtes-vous concerné ?

Cochez les situations qui vous ressemblent.

Vous voulez donner un bien à vos enfants dès maintenant tout en continuant à l'occuper ou à en percevoir les loyers.

Vous souhaitez aider un proche (enfant étudiant, enfant en situation de handicap) en lui donnant temporairement les revenus d'un bien.

Votre conjoint vient de décéder et vous héritez de l'usufruit du logement ou de biens.

Vous détenez déjà la nue-propriété d'un bien dont un parent a l'usufruit et vous préparez la succession.

Vous envisagez de vendre un bien détenu en usufruit/nue-propriété et vous vous demandez comment se partage le prix.

Vous êtes usufruitier ou nu-propriétaire et un désaccord surgit sur les travaux, les charges ou la location.

Votre sélection s'affichera ici.

Les repères à garder en tête

40 % / 60 %répartition usufruit / nue-propriété au barème officiel entre 61 et 70 ans

0 €droits à payer à votre décès quand la pleine propriété se reconstitue

3 moisdélai minimum avant un décès prévisible pour sécuriser la donation

30 ansdurée maximale d'un usufruit consenti à une société

Les points clés, en clair

Deux droits, deux rôles complémentaires

L'usufruitier utilise le bien et en tire les revenus (loyers, dividendes) mais doit le conserver en bon état. ‌Le nu-propriétaire, lui, a vocation à devenir plein propriétaire plus tard. ‌Ce sont deux droits distincts, que chacun peut vendre ou transmettre séparément.‌

À votre décès, vos enfants récupèrent tout sans impôt

Quand l'usufruit s'éteint (votre décès, le plus souvent), le nu-propriétaire redevient plein propriétaire automatiquement, sans droits à payer ni formalité (CGI art. ‌1133). C'est le grand intérêt du montage pour transmettre.‌

La valeur dépend de votre âge : plus vous êtes jeune, plus l'usufruit vaut

Un barème officiel fixe la répartition. Exemple pour un usufruitier de 61 à 70 ans : l'usufruit vaut 40 % du bien, la nue-propriété 60 %. Donner la nue-propriété d'un bien de 600 000 € revient donc à ne taxer que 360 000 €.‌

Vous ne donnez que la nue-propriété, donc vous gardez les revenus

En donnant la nue-propriété de votre appartement locatif, vous continuez à encaisser les loyers votre vie durant. Vos enfants n'entrent en pleine possession qu'à votre décès. ‌C'est transmettre sans se démunir.

Ce qui est taxé si vous donnez la nue-propriété entre 61 et 70 ans

Nue-propriété (donnée, taxée)60 %

Usufruit (conservé)40 %

Vous ne transmettez que 60 % de la valeur du bien : l'usufruit que vous gardez n'est pas taxé dans la donation.

Source : CGI art. 669, I ; barème fiscal

Les pièges à éviter

Passez chez le notaire et respectez le délai de 3 mois

Une donation de nue-propriété à un héritier doit être faite par acte notarié, évaluée au barème officiel, plus de 3 mois avant tout décès prévisible. Sinon, le fisc peut requalifier le bien en pleine propriété dans la succession (article 751) et le taxer intégralement.

Attention à l'IFI : vous êtes taxé sur 100 % de la valeur

Si vous êtes usufruitier et redevable de l'IFI, vous déclarez le bien pour sa valeur totale en pleine propriété, pas seulement pour votre usufruit. Vérifiez l'impact sur votre impôt avant de vous réserver l'usufruit.

Ne laissez pas un enfant occuper gratuitement un bien démembré sans cadre

L'occupation gratuite d'un bien démembré par un nu-propriétaire sans bail peut être qualifiée de donation indirecte, rapportable à la succession. Formalisez toujours l'occupation par un acte.

Pour aller plus loin avec votre conseiller

Cas avancé

Transmettre à ses enfants sans priver son conjoint survivant

Bernard, 68 ans, veut donner dès aujourd'hui la nue-propriété de son appartement locatif à ses deux enfants, tout en continuant d'encaisser les loyers. Mais il redoute qu'à son décès, sa femme Claire se retrouve sans ces revenus : les enfants deviendraient alors pleins propriétaires. La solution avancée tient en une clause de réversion d'usufruit. À la mort de Bernard, l'usufruit ne s'éteint pas tout de suite : il « bascule » sur Claire, qui perçoit les loyers sa vie durant. Ce n'est qu'à son décès à elle que les enfants récupèrent la pleine propriété. Et entre époux, cette réversion ne coûte aucun droit.

Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller rédige la clause de réversion dans l'acte de donation, y insère une révocation automatique en cas de divorce (sans quoi Bernard resterait lié à Claire quoi qu'il arrive), et articule le tout avec l'évaluation au barème officiel pour sécuriser l'opération face à l'administration.

Cas avancé

Donner la nue-propriété juste avant l'anniversaire qui change tout

Martine aura 71 ans dans quelques mois. Elle souhaite donner à sa fille la nue-propriété de sa résidence secondaire — estimée à 400 000 € — en conservant l'usage du bien tant qu'elle vit. Ce qu'elle ignore : la part taxée lors de la donation dépend d'un barème officiel calé sur son âge (CGI art. 669). Tant qu'elle a entre 61 et 70 ans, la nue-propriété donnée ne compte que pour 60 % de la valeur, soit 240 000 €. Dès son anniversaire, elle bascule dans la tranche supérieure : la nue-propriété passe à 70 %, soit 280 000 €. Signer l'acte quelques semaines avant son anniversaire, plutôt qu'après, retire 40 000 € de l'assiette des droits de donation — sur un simple décalage de calendrier.

Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller chiffre l'écart d'assiette et de droits de part et d'autre du palier d'âge, cale la date de signature chez le notaire avant l'anniversaire décennal, et vérifie le délai de plus de 3 mois avant tout décès prévisible qui met la donation à l'abri d'une requalification en pleine propriété dans la succession (CGI art. 751).

Ce cas est décortiqué dans notre étude de cas →

Chaque situation est particulière

Chaque patrimoine a ses particularités : un conseiller transforme ces règles en plan d'action chiffré, adapté à votre situation.

Faire le point avec un conseiller

Références officielles

Fiche issue de la base de connaissance patrimoniale Ploovers — millésime 2026, mise à jour le 2026-07-11. Contenu en cours de validation par nos experts.

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