Vendre un bien démembré : qui paie la plus-value ?
Comprendre comment se calcule votre plus-value immobilière quand le bien est (ou a été) partagé entre usufruit et nue-propriété, et éviter de la payer trop cher.
Quand un bien est démembré (partagé entre l'usufruitier, qui a le droit d'en jouir, et le nu-propriétaire, qui en détient les murs), la plus-value se calcule séparément pour chacun. Trois éléments comptent : le prix d'acquisition de votre droit, votre durée de détention personnelle, et la part du prix de vente qui vous revient. Si vous avez reçu votre droit par donation ou succession, votre prix de départ est la valeur déclarée à ce moment-là, et la plus-value d'avant est effacée.
Êtes-vous concerné ?
Cochez les situations qui vous ressemblent.
À comprendre avant d'agir
Chacun calcule sa propre plus-value
L'usufruitier et le nu-propriétaire ne sont pas dans le même calcul. Chacun compare la part du prix qu'il reçoit à ce que son droit lui a coûté, avec sa propre durée de détention. L'un peut être exonéré et l'autre non.
Donation ou succession : la plus-value d'avant est effacée
Si vous avez reçu votre droit par donation ou héritage, votre prix de départ devient la valeur déclarée à ce moment-là (aux droits de mutation). Toute la hausse de valeur antérieure est purgée : vous ne la payez pas.
Exemple : la bonne base peut valoir 160 000 € d'écart
Nue-propriété reçue en 2016 (valeur pleine propriété 400 000 €, part nue-propriété 240 000 €), usufruitier décédé en 2024, vente 520 000 € en 2026. Retenir la valeur en pleine propriété (400 000 €) plutôt que celle de la seule nue-propriété (240 000 €) évite de gonfler la plus-value de 160 000 €.
Votre durée de détention est personnelle
L'abattement dépend du temps pendant lequel vous avez détenu votre droit. Il commence au jour où vous avez acquis ce droit. Au bout de 22 ans, vous êtes exonéré d'impôt sur le revenu ; au bout de 30 ans, exonéré aussi des prélèvements sociaux.
Le décès de l'usufruitier ne coûte rien fiscalement
Quand l'usufruitier décède, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété automatiquement. Cette réunion n'entraîne aucune plus-value à payer : elle ne déclenche aucun impôt.
Répartir le prix de vente entre les deux
En cas de vente conjointe, le prix se partage selon la valeur de chaque droit. Le barème fiscal de l'article 669 du CGI (qui fixe la valeur de l'usufruit selon l'âge de l'usufruitier) sert de référence admise pour cette répartition.
Les avantages classiques restent valables
Comme pour toute vente immobilière, vous bénéficiez du forfait de frais d'acquisition de 7,5 %, du forfait travaux, et de l'exonération résidence principale si le bien est votre résidence au jour de la vente.
Vendre sans dénouer le démembrement
Vous pouvez vendre puis replacer le prix dans un nouveau bien démembré, ou l'attribuer en quasi-usufruit (l'usufruitier utilise l'argent, à charge de le restituer plus tard). Selon la convention choisie, c'est chacun sur sa part, ou l'usufruitier seul, qui paie la plus-value.
Après le décès de l'usufruitier : quelle valeur de départ retenir ?
Plus votre prix de départ est élevé, plus la plus-value imposable est faible : retenir la pleine propriété vous évite ici 160 000 € de plus-value en trop.
Source : BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10
Comment se répartit la valeur entre les deux droits
Nue-propriété (ce que vous recevez)
- Sa valeur est fixée par le barème légal selon l'âge de l'usufruitier (CGI art. 669).
- Donateur de 65 ans : la nue-propriété vaut 60 % de la pleine propriété.
- Dans l'exemple : 240 000 € déclarés aux droits de mutation.
Usufruit (ce que conserve le donateur)
- C'est le reste de la valeur du bien, appelé à s'éteindre au décès de l'usufruitier.
- Il rejoint alors la nue-propriété, sans plus-value à payer à ce moment-là.
La répartition dépend de l'âge de l'usufruitier — ici 65 ans au moment de la donation, d'où une nue-propriété valorisée à 60 %.
Source : CGI art. 669
Le parcours du bien dans notre exemple
Donation de la nue-propriété
Vous recevez la nue-propriété (valeur déclarée 240 000 €). C'est le point de départ de votre durée de détention.
Décès de l'usufruitier
Vous devenez automatiquement plein propriétaire. Cette réunion ne déclenche aucune plus-value à payer.
Vente en pleine propriété
Vente à 520 000 €, avec une durée de détention comptée depuis 2016, soit 10 ans.
Votre durée de détention démarre le jour où vous avez reçu votre droit, pas au décès de l'usufruitier.
Source : Exemple chiffré du nœud (repères 2026)
Ce qui s'applique selon votre situation
Vous vendez un droit démembré (usufruit ou nue-propriété) seul, sans l'immeuble entier
C'est bien soumis au régime des plus-values immobilières : les droits réels sont traités comme un immeuble entier
Vous avez reçu votre droit par donation ou succession
Aucune plus-value au moment de recevoir le bien, et votre prix de départ devient la valeur déclarée à ce moment : la hausse antérieure est effacée
Vous et l'autre titulaire vendez la pleine propriété et partagez le prix
Chacun calcule sa plus-value : sa part du prix reçue, moins le prix d'acquisition de son droit, avec sa durée de détention propre
Nœud PVI (scénario a)
Vous devez répartir le prix entre usufruitier et nu-propriétaire
La répartition se fait selon la valeur économique des droits, le barème de l'art. 669 servant de référence admise (à confirmer)
L'usufruitier est décédé et vous vendez en pleine propriété une nue-propriété reçue à titre gratuit
L'administration admet de retenir comme prix d'acquisition la valeur en pleine propriété au jour d'entrée de la nue-propriété, durée comptée depuis cette date (à confirmer)
Vous détenez votre droit depuis 22 ans
Vous êtes exonéré d'impôt sur le revenu sur la plus-value (exonération des prélèvements sociaux à 30 ans)
r-pvi-abattement-duree-detention
Le bien est la résidence principale de l'un des cédants au jour de la vente
Ce cédant est exonéré ; l'usufruitier qui occupe peut être exonéré même si le nu-propriétaire ne l'est pas
r-pvi-residence-principale
Vous calculez votre prix d'acquisition
Vous ajoutez le forfait frais d'acquisition 7,5 % et, le cas échéant, le forfait travaux
Vous vendez puis replacez le prix dans un nouveau bien démembré
Le démembrement continue : chacun est imposé sur sa quote-part de plus-value (à confirmer selon la convention)
Nœud PVI (scénario c)
Le prix est attribué en quasi-usufruit à l'usufruitier
L'usufruitier est en principe le redevable de l'intégralité de la plus-value (à confirmer)
Nœud quasi-usufruit-et-creance-de-restitution
Les erreurs qui coûtent cher
Ne vous laissez pas imposer sur la seule valeur de la nue-propriété
Après le décès de l'usufruitier, retenir la valeur en pleine propriété comme prix de départ (plutôt que la seule nue-propriété) peut vous éviter une plus-value gonflée : dans notre exemple, 160 000 € de différence. Vérifiez ce point avec votre conseiller avant de signer.
Retrouvez la valeur déclarée à la donation ou la succession
C'est elle qui fixe votre prix de départ. Ressortez l'acte de donation ou la déclaration de succession : sans ce chiffre, impossible de calculer correctement votre plus-value.
N'oubliez pas que chacun a sa propre situation
Usufruitier et nu-propriétaire ne paient pas forcément la même chose. L'un peut être totalement exonéré (résidence principale, longue détention) pendant que l'autre est imposé. Faites les deux calculs séparément.
Décidez du sort du prix avant de vendre
Vendre en dénouant le démembrement, replacer le prix en démembrement, ou passer en quasi-usufruit : ces choix ne désignent pas le même payeur de l'impôt. Tranchez ce point en amont, dans une convention écrite.
Certains points ne sont pas encore figés
Plusieurs règles (répartition du prix, base après réunion, redevable en quasi-usufruit) sont marquées « à confirmer » dans notre documentation. Faites valider votre cas précis par un conseiller avant toute décision.
Avez-vous tout suivi ?
Cliquez sur votre réponse — la bonne réponse s'affiche aussitôt.
Après le décès de l'usufruitier, sur quelle valeur l'administration admet-elle de fixer votre prix de départ, pour une nue-propriété reçue par donation ?
Au bout de combien d'années de détention êtes-vous totalement exonéré d'impôt sur le revenu sur la plus-value ?
Le décès de l'usufruitier, qui vous rend plein propriétaire, entraîne-t-il une plus-value à payer ?
Et dans les situations plus fines ?
Vendre à deux quand la mère usufruitière habite le logement
Hélène, 74 ans, veuve, vit dans la maison familiale dont elle a l'usufruit ; ses deux enfants en détiennent la nue-propriété, reçue à la succession de leur père. La famille décide de vendre. Comme le logement est la résidence principale d'Hélène, sa part du prix peut être exonérée, alors que les enfants ne sont imposés que sur leur quote-part de nus-propriétaires. Reste à répartir le prix entre elle et eux : en principe, cette ventilation suit la valeur économique de chaque droit, le barème de l'article 669 du CGI — qui fait dépendre la valeur de l'usufruit de l'âge de l'usufruitière — servant de référence admise. Ce point n'est pas totalement figé et mérite d'être validé au cas par cas avant l'acte.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller estime la part de chacun en s'appuyant sur cette référence, vérifie qu'Hélène remplit bien les conditions de la résidence principale, et fait rédiger la ventilation du prix dans l'acte pour sécuriser l'exonération de sa quote-part.
Vendre, mais laisser tout l'argent à l'usufruitier : qui paie ?
Bernard, 78 ans, a hérité de l'usufruit d'un immeuble locatif au décès de sa femme ; ses enfants en ont la nue-propriété. Ils vendent, mais Bernard a besoin de la totalité du produit pour ses vieux jours. Plutôt que de partager le prix, la famille l'attribue en quasi-usufruit : Bernard utilise tout l'argent, à charge pour sa succession de le restituer un jour aux enfants. Le point avancé n'est pas seulement de savoir qui touche l'argent, mais sur quelle tête l'impôt vient peser : en quasi-usufruit, c'est en principe l'usufruitier qui est redevable de l'intégralité de la plus-value, là où un simple partage aurait fait calculer à chacun sa propre plus-value, avec sa durée de détention et ses exonérations à lui. Concentrer toute la plus-value sur une seule tête peut l'effacer — si cette personne est exonérée — ou au contraire l'alourdir : tout dépend de la situation de chacun et de la convention signée.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller met en regard les deux montages (partage du prix contre quasi-usufruit), repère sur quelle tête la plus-value serait la moins imposée compte tenu de la durée de détention et des exonérations de chacun, puis, si le quasi-usufruit est retenu, rédige la convention et la créance de restitution — en signalant que le redevable exact reste à confirmer selon la rédaction de cette convention.
Chaque situation est particulière
Ces règles évoluent et se combinent : faites valider votre lecture par un conseiller avant de décider.
Faire le point avec un conseillerÀ lire ensuite
Références officielles
- CGI art. 150 U
- CGI art. 150 VB
- CGI art. 150 VC
- CGI art. 669
- BOI-RFPI-PVI-10-20
- BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10
Fiche issue de la base de connaissance patrimoniale Ploovers — millésime 2026, mise à jour le 2026-07-11. Contenu en cours de validation par nos experts.
Ces contenus sont fournis à titre d'information générale (millésime 2026) : ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale ou patrimoniale, et ne remplacent pas les conseils d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'un notaire ou d'un avocat, seuls à même d'apprécier votre situation particulière. Les règles et montants cités sont susceptibles d'évoluer avec la législation. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.