Acheter en nue-propriété : payer moins, sans IFI
Comprendre comment acheter un bien avec une décote, sans revenu ni IFI pendant la durée du démembrement, et devenir plein propriétaire sans impôt à la fin.
Acheter en nue-propriété, c'est acquérir un bien à prix réduit en laissant temporairement à quelqu'un d'autre (l'usufruitier) le droit de l'occuper ou d'en toucher les loyers. Pendant cette période, vous ne percevez aucun revenu, mais le bien ne compte pas dans votre IFI (impôt sur la fortune immobilière). À la fin, vous récupérez automatiquement la pleine propriété, sans aucun impôt ni taxe supplémentaire.
Faites le test : êtes-vous concerné ?
Cochez les situations qui vous ressemblent.
Les repères à garder en tête
Les points clés, en clair
Un prix d'achat réduit dès le départ
Vous ne payez que la valeur de la nue-propriété, pas celle du bien entier. Pour un usufruit à durée fixe, l'usufruit vaut 23 % de la valeur totale par période de dix ans entamée — toute période commencée compte pour une période entière, sans fraction. Exemple : un bien de 300 000 € avec un usufruit de 15 ans représente deux périodes, soit un usufruit de 46 % ; la nue-propriété s'achète donc 162 000 €.
Aucun revenu, mais aucun impôt sur ce bien
Pendant toute la durée, c'est l'usufruitier qui touche les loyers et les déclare. Vous, vous ne déclarez aucun revenu foncier sur ce bien. C'est logique : vous n'en percevez rien pour l'instant.
Ce bien sort de votre IFI
Quand le vendeur se réserve l'usufruit, c'est lui qui est taxé à l'IFI sur la valeur totale du bien. Vous, nu-propriétaire, n'avez rien à déclarer à l'IFI pendant le démembrement. C'est le cœur de l'avantage.
Vous devenez plein propriétaire sans payer d'impôt
À la fin (terme prévu ou décès de l'usufruitier), vous récupérez automatiquement la pleine propriété sans aucun droit ni taxe. Le bien a retrouvé toute sa valeur et cet enrichissement n'est pas imposé (CGI art. 1133).
Un prix d'achat réduit dès le départ
Vous devenez propriétaire d'un bien qui vaut 300 000 € en n'en payant que 162 000 € au départ.
Source : CGI art. 669, II ; exemple simulation millésime 2026
Ce qui piège le plus souvent
Entre proches, sécurisez l'IFI et la succession
Si vous achetez la nue-propriété du bien d'un parent qui garde l'usufruit, faites-vous précéder d'une donation d'argent par acte notarié, réalisée plus de 3 mois avant l'achat, avec la nue-propriété évaluée au barème officiel. Sinon, au décès, le fisc peut présumer que le bien entier appartenait au parent et le taxer dans sa succession (CGI art. 751).
Ne cassez pas le montage avant la fin
Si l'usufruit et la nue-propriété se réunissent avant la date prévue (renonciation, rachat, accord), vous perdez l'exonération et un droit de mutation devient dû. Programmez la sortie et évitez toute réunion anticipée.
Précisez qui paie quoi dans l'acte
La répartition entre grosses réparations (à votre charge) et entretien courant (à l'usufruitier) doit être écrite noir sur blanc dans l'acte, avec le sort des travaux et des assurances, pour éviter les conflits.
Des cas concrets à travailler ensemble
SCPI en nue-propriété : pourquoi vendre trop tôt gâche l'avantage
Claire, 52 ans, cadre bien rémunérée et redevable de l'IFI, place une partie de sa trésorerie sur des parts de SCPI en nue-propriété pour une durée fixe. Pendant cette période, elle ne touche aucun loyer et ces parts ne comptent pas dans son IFI. Cinq ans plus tard, un projet la pousse à vouloir revendre. Le piège : revendre sa nue-propriété seule, avant le terme, fait calculer sa plus-value sur le seul prix réduit qu'elle a payé. Attendre l'extinction de l'usufruit permet au contraire de la calculer comme si elle avait acheté le bien entier — donc beaucoup moins d'impôt à la revente.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller chiffre l'écart d'impôt entre une revente immédiate et une revente après l'extinction de l'usufruit, et l'aide à trouver d'autres liquidités pour tenir jusqu'au terme plutôt que de brader l'avantage fiscal.
Ce cas est décortiqué dans notre étude de cas →Nu-propriétaire de la maison de son père : le coût caché des gros travaux
Thomas, 45 ans, a racheté la nue-propriété de la maison de son père veuf de 78 ans, qui en garde l'usufruit et continue d'y vivre. L'opération a été montée dans les règles, la donation d'argent notariée bien placée avant l'achat pour écarter la requalification au décès. Mais un angle qu'il n'avait pas vu venir le rattrape : tant que son père occupe la maison, c'est lui, nu-propriétaire, qui doit financer les grosses réparations — toiture, gros murs, charpente — sur un bien dont il ne touche aucun loyer et qu'il ne peut pas revendre. Le jour où la toiture lâche, la facture est pour Thomas, sans revenu en face et sans pouvoir récupérer sa mise avant des années. Et s'il était tenté de dénouer le montage plus tôt pour souffler, il perdrait l'exonération et devrait un droit de mutation.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller ne s'arrête pas à l'ordre des opérations : il fait écrire noir sur blanc dans l'acte la répartition des travaux et des assurances entre l'usufruitier et Thomas, l'aide à mettre de côté une réserve de trésorerie dédiée aux grosses réparations, et le prévient qu'il ne faut surtout pas casser le démembrement en cours de route pour financer un chantier — sous peine de perdre l'avantage et de déclencher un droit de mutation.
Chaque situation est particulière
Cette fiche donne les règles générales — votre conseiller vérifie ce qui s'applique réellement à votre patrimoine et chiffre vos options.
Faire le point avec un conseillerÀ lire ensuite
Références officielles
- CGI art. 669
- CGI art. 968
- CGI art. 751
- CGI art. 974
- CGI art. 1133
- CGI art. 13, 5°
- C. civ. art. 605
- C. civ. art. 606
- C. civ. art. 617
- C. civ. art. 1875
- C. civ. art. 1876
- BOI-PAT-IFI-20-20-30-10
Fiche issue de la base de connaissance patrimoniale Ploovers — millésime 2026, mise à jour le 2026-07-11. Contenu en cours de validation par nos experts.
Ces contenus sont fournis à titre d'information générale (millésime 2026) : ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale ou patrimoniale, et ne remplacent pas les conseils d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'un notaire ou d'un avocat, seuls à même d'apprécier votre situation particulière. Les règles et montants cités sont susceptibles d'évoluer avec la législation. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.