J'ai un ancien Scellier, Robien ou Pinel : que faire ?
Comprendre jusqu'à quand vous êtes engagé et éviter de perdre votre avantage fiscal en vendant, donnant ou démembrant trop tôt.
Vous détenez peut-être un logement acheté avec un ancien dispositif fiscal (Scellier, Duflot, Robien, Besson, Borloo, Périssol, Censi-Bouvard ou Demessine). Ces dispositifs sont tous fermés : on ne peut plus en ouvrir de nouveaux, mais votre engagement de location (souvent 9 ans) peut encore courir. L'essentiel : tant que vous êtes engagé, une vente, une donation ou un démembrement peut vous faire rembourser tout l'avantage obtenu ; une fois le terme atteint, vous êtes libre.
Les repères à garder en tête
Êtes-vous concerné ?
Cochez les situations qui vous ressemblent.
L'essentiel à retenir
Ces dispositifs sont fermés, mais votre engagement continue
On ne peut plus souscrire aucun de ces dispositifs. En revanche, l'engagement que vous avez pris (généralement 9 ans de location) reste à tenir jusqu'au bout. La plupart sont arrivés à terme, mais un Censi-Bouvard acheté fin 2022 court jusque vers 2031, et un Scellier intermédiaire prorogé peut aller jusqu'à 15 ans.
Trois familles, deux façons de perdre l'avantage
Si votre avantage est un amortissement déduit de vos loyers (Périssol, Besson-neuf, Robien, Borloo-neuf), une rupture ré-ajoute tous les amortissements déjà déduits à vos revenus de l'année. Si c'est une réduction d'impôt (Scellier, Duflot, Censi-Bouvard, Demessine), l'administration vous reprend les réductions, avec intérêts de retard et majoration.
Le geste à éviter : vendre, donner ou démembrer trop tôt
Pendant l'engagement, toute vente, donation, mise en démembrement (séparer usufruit et nue-propriété) ou apport à une société fait tomber l'avantage. Exemple : un Robien recentré donné en démembrement l'année 7 voit les amortissements des 7 années remis dans vos revenus de l'année (divisés par 7 pour lisser).
Respecter les plafonds chaque année
Tant que vous êtes engagé, vous devez louer (nu, ou meublé à l'exploitant pour Censi-Bouvard/Demessine), à un locataire hors de votre foyer fiscal, en respectant les plafonds de loyer et de ressources du millésime. C'est une obligation de résultat : même de bonne foi, un manquement fait perdre l'avantage.
Censi-Bouvard et Demessine : surveiller l'exploitant
Dans ces résidences gérées, si l'exploitant fait faillite ou résilie le bail, vous avez 12 mois pour retrouver un exploitant sans perdre l'avantage (contre 1 mois seulement pour un simple changement d'exploitant). Au-delà, la réduction est reprise.
Une fois l'engagement terminé, vous êtes libre
Quand le terme est atteint, vous pouvez vendre, donner, passer en meublé ou louer au loyer libre sans aucun risque de reprise. Le seul sujet devient alors l'imposition de la plus-value si vous revendez.
Décès, invalidité, licenciement : l'avantage est protégé
Si vous (ou votre conjoint imposé avec vous) êtes en invalidité 2e/3e catégorie, licencié (perte involontaire liée à la rupture) ou décédé, il n'y a pas de reprise. Au décès, votre conjoint survivant peut même reprendre l'engagement à son compte pour la durée restante.
Le parcours de votre engagement, étape par étape
Vous êtes engagé
Vous devez louer le logement chaque année en respectant les plafonds de loyer et de ressources. C'est une obligation de résultat : même de bonne foi, un manquement fait perdre l'avantage.
Vente, donation ou démembrement
Ces trois gestes font tomber l'avantage : l'administration vous reprend tout ce que vous avez obtenu. Chiffrez toujours le coût avant d'agir.
Vous êtes libre
Vente, donation, location libre ou meublé : plus aucun risque de reprise. Vous gérez votre bien comme vous le souhaitez.
Seule la plus-value reste
Une fois libre, le seul sujet fiscal devient l'imposition de la plus-value immobilière si vous décidez de vendre.
L'essentiel : vérifiez d'abord si vous êtes encore engagé avant de vous inquiéter d'une reprise.
Source : BOI-IR-RICI-230 ; CGI art. 199 septvicies ; méthodologie du nœud, § 2 et § 4
Deux façons de perdre l'avantage selon votre dispositif
Avantage = amortissement (Périssol, Besson-neuf, Robien, Borloo-neuf)
- Une part du prix du logement se déduit de vos loyers chaque année
- En cas de rupture, tous les amortissements déjà déduits sont rajoutés à vos revenus de l'année
- Un système de quotient (division par le nombre d'années) atténue la note
Avantage = réduction d'impôt (Scellier, Duflot, Censi-Bouvard, Demessine)
- Une réduction s'impute directement sur votre impôt
- En cas de rupture, la réduction est reprise et ajoutée à l'impôt de l'année
- Avec en plus des intérêts de retard et une majoration
Source : BOI-RFPI-SPEC-20-10-10-30, § 180 et § 190 ; BOI-IR-RICI-230-60, § 1
Résidence gérée : combien de temps pour réagir sans perdre l'avantage ?
Si votre résidence Censi-Bouvard change de gestionnaire, vous avez peu de temps pour retrouver un exploitant avant que la réduction ne soit reprise.
Source : CGI art. 199 sexvicies ; BOI-IR-RICI-220-20, § 40
Ce qui s'applique selon votre situation
| Votre situation | Ce qui s'applique | Fondement |
|---|---|---|
| Vous voulez souscrire aujourd'hui l'un de ces dispositifs | Impossible : tous sont fermés à l'entrée, aucun nouvel avantage n'est ouvert. Seul le stock en cours se gère. | CGI art. 31, I, 1° ; 199 septvicies ; 199 novovicies ; 199 sexvicies ; 199 decies E |
| Vous vendez, donnez, démembrez ou apportez le bien pendant l'engagement | L'avantage est repris : amortissements réintégrés à vos revenus fonciers de l'année, ou réduction reprise + intérêts de retard + majoration. | BOI-IR-RICI-230-60, § 1 |
| Vous détenez un Périssol et générez un déficit foncier | Vous pouvez imputer ce déficit sur votre revenu global jusqu'à 15 300 €/an (au lieu de 10 700 €). | CGI art. 156, I, 3° ; BOI-RFPI-SPEC-20-10-10-20, § 260 |
| Vous avez un Scellier | Réduction sur le prix de revient plafonné à 300 000 €/an et par logement, un seul logement par an, pleine propriété exigée, démembrement interdit. | CGI art. 199 septvicies ; BOI-IR-RICI-230-10-20, § 40 |
| Vous avez un Duflot | Réduction de 18 % (métropole) ou 29 % (outre-mer), plafond 300 000 €/an et 5 500 €/m², engagement 9 ans, deux logements/an. | CGI art. 199 novovicies ; BOI-IR-RICI-360 |
| Vous avez un Censi-Bouvard acheté entre 2009 et fin 2022 | Réduction de 11 % (millésimes 2013-2022) sur le prix de revient (plafond 300 000 €/an), sur 9 ans, en meublé loué à l'exploitant, avec TVA récupérable. | CGI art. 199 sexvicies ; BOI-IR-RICI-220-30, § 300 et § 340 |
| Votre exploitant Censi-Bouvard fait faillite ou résilie le bail | Tolérance de 12 mois de vacance sans reprise (motifs limités), à condition que le logement soit louable et que vous n'en gardiez pas la jouissance ; 1 mois seulement pour un simple changement d'exploitant. | CGI art. 199 sexvicies ; BOI-IR-RICI-220-20, § 40 |
| Vous détenez un Borloo-ancien (convention Anah) arrivant à terme | Plus aucune prorogation possible : la loi de finances 2024 a abrogé le dispositif ; il faut envisager de basculer vers Loc'Avantages. | LF 2024 (loi n° 2023-1322) ; CGI art. 31, I, 1°, m |
| Vous ou votre conjoint êtes invalide, licencié ou décédé pendant l'engagement | Pas de remise en cause de l'avantage (invalidité 2e/3e cat. ; licenciement avec lien de causalité, hors rupture conventionnelle et fin de CDD). | BOI-IR-RICI-230-60, § 1 ; CSS art. L. 341-4 |
| Votre conjoint décède et hérite du bien engagé | L'avantage passé est conservé ; le conjoint survivant peut reprendre l'engagement à son profit pour la durée restant à courir. | BOI-RFPI-SPEC-20-10-10-30, § 130 ; BOI-IR-RICI-220-50, § 40 |
| Votre engagement de location est terminé | Vous êtes libre : vente, donation, meublé, loyer libre, sans risque de reprise. Seule la plus-value à la revente est à examiner. | BOI-IR-RICI-230 ; plus-value-immobiliere |
| Vous êtes redevable de l'IFI | Le bien reste un actif imposable à l'IFI, même sous dispositif fiscal. | CGI art. 200-0 A (nœud, § plafonnement) |
Les erreurs qui coûtent cher
Ne donnez ni ne démembrez avant la fin de l'engagement
Donner la nue-propriété du bien (ou des parts de la société qui le détient) pendant l'engagement fait perdre l'avantage. Faites-vous confirmer par écrit la date exacte de fin d'engagement avant tout projet de transmission. La justice a même engagé la responsabilité du notaire qui n'avait pas alerté sur ce point (Cass. civ. 1, 9 juil. 2025).
Chiffrez le coût avant de vendre en cours d'engagement
Avant toute vente anticipée, faites calculer précisément ce que la reprise vous coûtera (amortissements réintégrés, ou réduction reprise + intérêts + majoration). Parfois il vaut mieux attendre le terme de quelques mois pour éviter une facture lourde.
Respectez le loyer plafond, même de bonne foi
Louer trop cher, à un proche du foyer fiscal, ou ne pas affecter le bien à la résidence principale du locataire fait tomber l'avantage. C'est une obligation de résultat : votre bonne foi ne vous protège pas (jurisprudence Scellier 2025).
Surveillez de près votre résidence gérée
Pour un Censi-Bouvard ou un Demessine, ne laissez pas passer les 12 mois autorisés après une défaillance d'exploitant. Documentez que le logement reste louable et vérifiez aussi la régularisation de TVA si une rupture intervient avant 20 ans.
Vérifiez d'abord si vous êtes encore engagé
Beaucoup d'engagements sont déjà arrivés à terme : dans ce cas vous êtes totalement libre. Reconstituez votre date d'achat et la durée (souvent 9 ans, parfois prorogée jusqu'à 15) avant de vous inquiéter d'une reprise.
Vérifiez vos réflexes
Cliquez sur votre réponse — la bonne réponse s'affiche aussitôt.
Vous détenez un Scellier encore engagé et vous voulez donner l'appartement à vos enfants. Que se passe-t-il ?
Votre résidence étudiante en Censi-Bouvard : l'exploitant fait faillite. Combien de temps avez-vous pour retrouver un exploitant sans perdre votre réduction ?
Votre engagement de location est arrivé à son terme. Que pouvez-vous faire ?
Là où un conseiller change la donne
Divorce : garder l'avantage Scellier au lieu de vendre le bien
Claire, 52 ans, divorce. Avec son ex-mari, elle détient un appartement acheté en Scellier dont l'engagement de location n'est pas encore arrivé à son terme. Le réflexe du couple : vendre le bien et partager le prix. Le problème, c'est que vendre pendant l'engagement fait reprendre toutes les réductions d'impôt déjà obtenues, avec intérêts de retard et majoration. Une autre voie existe : attribuer le logement à un seul des deux, qui reprend l'engagement pour la durée restante. L'avantage passé est alors préservé.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller chiffre côte à côte les deux scénarios : le coût réel d'une vente immédiate (réductions reprises + intérêts + majoration) face à une attribution qui sauvegarde l'avantage. Il rédige la clause d'attribution dans la convention de divorce et met en place le suivi de l'engagement jusqu'au terme.
Donner son Robien aux enfants : pourquoi la SCI ne protège pas
Bernard, 63 ans, détient un logement Robien recentré via une SCI familiale ; l'engagement de location de 9 ans court encore, il en est à l'année 7. Il veut donner dès maintenant la nue-propriété des parts à ses deux enfants, en pensant que la SCI met le montage à l'abri. C'est l'inverse : démembrer ou donner pendant l'engagement, même à travers une société, fait réintégrer tous les amortissements déduits à ses revenus fonciers de l'année. En Robien recentré, l'amortissement est de 6 % par an sur les sept premières années : donner en année 7, c'est réintégrer d'un seul coup l'équivalent de 42 % de la base d'amortissement (les sept annuités de 6 %) dans le revenu foncier de l'année, un pic seulement atténué par le système de quotient (division par 7). En patientant jusqu'au terme, la même donation ne réintègre rien.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller chiffre côte à côte les deux scénarios : donner tout de suite (les amortissements déduits réintégrés au revenu foncier de l'année, imposés à la tranche marginale de Bernard majorée des prélèvements sociaux) contre attendre le terme (réintégration nulle). Il reconstitue la base d'amortissement à partir des déclarations passées pour convertir ces 42 % en euros, date précisément la fin de l'engagement, séquence la donation de nue-propriété juste après, et sécurise le tout par un écrit daté : le défaut d'alerte sur ce point a déjà engagé la responsabilité d'un notaire (Cass. civ. 1, 9 juil. 2025).
Ce cas est décortiqué dans notre étude de cas →Chaque situation est particulière
Chaque patrimoine a ses particularités : un conseiller transforme ces règles en plan d'action chiffré, adapté à votre situation.
Faire le point avec un conseillerÀ lire ensuite
Références officielles
- CGI art. 31, I, 1° (f, g, h, j, l, m)
- CGI art. 156, I, 3°
- CGI art. 199 septvicies (Scellier)
- CGI art. 199 novovicies (Duflot)
- CGI art. 199 sexvicies (Censi-Bouvard)
- CGI art. 199 decies E et G (Demessine)
- CGI art. 200-0 A (plafonnement des niches)
- CSS art. L. 341-4
- BOI-IR-RICI-230-60, § 1
- BOI-RFPI-SPEC-20-10-10-30, § 180 et § 190
- Cass. civ. 1, 9 juil. 2025, n° 23-18.437
- LF 2024 (loi n° 2023-1322)
Fiche issue de la base de connaissance patrimoniale Ploovers — millésime 2026, mise à jour le 2026-07-11. Contenu en cours de validation par nos experts.
Ces contenus sont fournis à titre d'information générale (millésime 2026) : ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale ou patrimoniale, et ne remplacent pas les conseils d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'un notaire ou d'un avocat, seuls à même d'apprécier votre situation particulière. Les règles et montants cités sont susceptibles d'évoluer avec la législation. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.