Denormandie : rénover de l'ancien pour réduire mes impôts
Comment un achat ancien à rénover en centre-ville peut vous faire économiser jusqu'à 18 % du prix sur votre impôt sur le revenu.
Le dispositif Denormandie vous permet d'acheter un logement ancien à rénover dans une commune éligible et de réduire votre impôt sur le revenu, à condition de réaliser des travaux d'au moins 25 % du coût total de l'opération et de louer le logement vide (non meublé) comme résidence principale pendant 6 ou 9 ans. La réduction va de 12 % à 18 % du prix de revient en métropole, étalée sur toute la durée. C'est la version « ancien à rénover » du Pinel : mêmes plafonds de loyer et de ressources, mais une condition de travaux qui lui est propre.
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Les montants clés du millésime 2026
Les points clés, en clair
Une réduction de 12 % à 18 % en métropole
Si vous vous engagez à louer 6 ans, la réduction est de 12 % du prix de revient ; pour 9 ans, elle passe à 18 %. Elle est étalée sur toute la durée (un sixième ou un neuvième par an). En outre-mer, les taux montent à 23 % (6 ans) et 29 % (9 ans).
Au moins 25 % de travaux, le cœur du dispositif
Les travaux d'amélioration ou de transformation doivent représenter au moins 25 % du coût total (prix d'achat + frais + travaux). Exemple officiel : un bien acheté 120 000 € exige au moins 40 000 € de travaux, car (120 000 + 40 000) × 25 % = 40 000 €.
Uniquement des travaux facturés par une entreprise
Seuls comptent les travaux facturés par une entreprise. Si vous rénovez vous-même, ou si vous achetez les matériaux en direct, ces dépenses ne comptent pas dans les 25 %. Exigez des factures qui distinguent bien les travaux éligibles.
Louer vide, en résidence principale, 6 ou 9 ans
Vous devez mettre le logement en location non meublé, comme résidence principale, dans les 12 mois suivant la fin des travaux. L'engagement de 6 ou 9 ans est irrévocable, mais prolongeable jusqu'à 12 ans.
Votre réduction d'impôt selon la durée et le lieu
Plus vous vous engagez longtemps à louer, plus la réduction est forte ; elle est étalée sur toute la durée.
Source : CGI art. 199 novovicies, VI et XII ; BOI-IR-RICI-365-30, § 140 et § 144
Les pièges à éviter
Ne comptez pas votre propre travail dans les 25 %
Beaucoup se trompent en incluant l'auto-rénovation ou les matériaux achetés en direct. Seuls les travaux facturés par une entreprise comptent. Faites établir des factures qui distinguent clairement les travaux éligibles avant de vous engager.
Vérifiez la date limite applicable avant de signer
Les sources commerciales visent le 31/12/2027, mais la doctrine officielle en vigueur mentionne encore le 31/12/2026. Faites confirmer le texte applicable à votre situation avant tout engagement.
Déclarez dès la première année, sinon vous perdez l'avantage
L'engagement de location et le report de l'investissement doivent figurer dans votre première déclaration (formulaires 2044 EB et 2042 RICI), avec une note récapitulative des travaux. Sans cela, l'avantage peut vous être refusé.
Là où un conseiller change la donne
Louer son Denormandie à son enfant détaché du foyer fiscal
Sylvie, 52 ans, achète un studio ancien à rénover dans le centre d'une ville universitaire éligible. Son fils Hugo, 20 ans, y démarre ses études. Peu de gens le savent : on peut louer un logement Denormandie à son propre enfant, à condition qu'il ne fasse plus partie de son foyer fiscal, que le bien soit sa résidence principale, et que le loyer comme les ressources d'Hugo respectent les plafonds de la zone. Sylvie garde ainsi sa réduction d'impôt tout en logeant son fils.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller vérifie que le détachement fiscal d'Hugo est effectif au bon moment, calibre le loyer et contrôle le respect des plafonds de ressources, puis sécurise le bail — trois points où une erreur ferait tomber l'avantage.
Quand le taux le plus élevé rapporte le moins
Bruno, 57 ans, très imposé aujourd'hui, hésite entre s'engager 6 ans ou 9 ans. Le taux le plus fort — 18 % sur 9 ans, contre 12 % sur 6 ans — le fait spontanément pencher pour le plus long. Ce que beaucoup oublient : la réduction n'est pas encaissée d'un coup, elle est découpée en fractions égales, un neuvième par an, et elle n'est ni reportable sur l'année suivante ni remboursable. Or Bruno part à la retraite dans quatre ans : son impôt va fortement baisser. Sur la fin de l'engagement, la fraction annuelle qui dépassera son impôt de l'année sera purement perdue — si bien que le 18 % affiché peut, en euros réellement économisés, rapporter moins que 12 % concentrés sur ses années de fort impôt.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller projette la trajectoire d'impôt de Bruno sur toute la durée, puis arbitre entre 6 et 9 ans non sur le taux affiché mais sur sa capacité à absorber chaque fraction annuelle sans la perdre, en tenant compte aussi du plafond des niches fiscales.
Chaque situation est particulière
Chaque patrimoine a ses particularités : un conseiller transforme ces règles en plan d'action chiffré, adapté à votre situation.
Faire le point avec un conseillerÀ lire ensuite
Références officielles
- CGI art. 199 novovicies
- CGI art. 200-0 A
- CGI ann. III art. 2 quindecies B
- CGI ann. III art. 46 AZA octies B
- CGI ann. III art. 46 AZA undecies
- CCH art. L. 303-2
- BOI-IR-RICI-365
- BOI-IR-RICI-365-10
- BOI-IR-RICI-365-20
- BOI-IR-RICI-365-30
- BOI-IR-RICI-360-20-30
- BOI-IR-RICI-360-40
Fiche issue de la base de connaissance patrimoniale Ploovers — millésime 2026, mise à jour le 2026-09-27. Contenu en cours de validation par nos experts.
Ces contenus sont fournis à titre d'information générale (millésime 2026) : ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale ou patrimoniale, et ne remplacent pas les conseils d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'un notaire ou d'un avocat, seuls à même d'apprécier votre situation particulière. Les règles et montants cités sont susceptibles d'évoluer avec la législation. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.