Vais-je payer un impôt en vendant mon bien ou mon entreprise ?
Les cas où la vente de votre logement, terrain ou entreprise peut être totalement ou partiellement exonérée d'impôt sur le gain réalisé.
Quand vous vendez un bien plus cher que ce qu'il vous a coûté, le gain (la « plus-value ») peut être imposé — mais de nombreuses exonérations existent. Si le bien vendu est votre résidence principale, le gain est totalement exonéré d'impôt et de prélèvements sociaux, quelle que soit la durée pendant laquelle vous l'avez possédé. Pour les autres biens (résidence secondaire, terrain, entreprise), l'exonération dépend de votre situation : petit prix de vente, longue durée de détention, départ à la retraite, invalidité, ou expatriation.
Votre situation est-elle concernée ?
Cochez les situations qui vous ressemblent.
L'essentiel à retenir
Votre résidence principale : zéro impôt sur le gain
Si vous vendez le logement où vous viviez vraiment au moment de la vente, la plus-value est totalement exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux, même si vous ne l'avez possédé que peu de temps. Il n'y a aucune durée minimale d'occupation à respecter.
Il faut prouver que vous y viviez vraiment
L'administration vérifie l'occupation « habituelle et effective » par un faisceau d'indices : factures d'eau et d'électricité, adresse fiscale, assurance habitation. Un logement loué ou prêté à quelqu'un d'autre le jour de la vente n'est pas exonéré.
Vous avez déménagé avant de vendre ? Vous avez un délai
Si vous avez quitté le logement mais qu'il est resté vide (ni loué, ni prêté), l'exonération est maintenue si la vente a lieu dans un délai normal, en principe un an.
Petit prix de vente : exonéré
Si votre part du prix de vente ne dépasse pas 15 000 €, la vente est exonérée. Ce seuil s'apprécie par vendeur et par vente (pas par an), et ne s'applique pas aux parts de SCI ou de SCPI.
Retraité ou invalide : une exonération sous conditions
Si vous touchez une pension de retraite ou avez une carte d'invalidité, votre vente peut être exonérée, à condition de ne pas être soumis à l'IFI et d'avoir des revenus sous un plafond, appréciés sur l'avant-dernière année (année N-2).
Plus vous gardez longtemps, moins vous payez
À défaut d'exonération totale, un abattement pour durée de détention réduit l'impôt : exonération complète d'impôt sur le revenu à 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux à 30 ans (deux rythmes différents).
Vente d'entreprise : la donation ou le décès ne « purge » pas le gain
Attention : contrairement aux biens privés, donner ou transmettre par décès une entreprise soumise à l'impôt sur le revenu rend la plus-value exigible (sauf report ou exonération spécifique). Un accompagnement est indispensable.
Non-résident : une exonération plafonnée
Si vous vivez dans l'UE/EEE et étiez auparavant résident fiscal français, vous pouvez être exonéré dans la limite d'un plafond (150 000 €), pour une seule résidence, non cumulable avec l'exonération résidence principale.
Dans quel ordre vérifier si votre vente est exonérée
Est-ce votre résidence principale ?
Si vous viviez vraiment dans le logement au jour de la vente, le gain est totalement exonéré, sans durée minimale.
Le prix de vente est-il modeste ?
En dessous d'un certain seuil (apprécié par vendeur et par vente), la vente est exonérée. Ne s'applique pas aux parts de SCI ou de SCPI.
Êtes-vous retraité ou invalide ?
Exonération possible si vous n'êtes pas soumis à l'IFI et si vos revenus restent sous un plafond, appréciés sur l'avant-dernière année (N-2).
Entrez-vous en EHPAD ?
Votre ancienne résidence principale restée vide peut rester exonérée si la vente a lieu dans le délai imparti et sous conditions de revenus.
Vivez-vous en Europe (UE/EEE) ?
Ancien résident fiscal français, vous pouvez être exonéré dans la limite de 150 000 €, pour une seule résidence, hors vente par une SCI.
Calcul selon la durée de détention
À défaut d'exonération totale, l'impôt baisse avec le temps : plus vous gardez le bien, moins vous payez (22 ans / 30 ans).
On teste toujours les exonérations totales avant de calculer un impôt : cela peut vous éviter toute imposition.
Source : Arbre de décision PVI ; CGI art. 150 U ; BOI-RFPI-PVI-10-40-10
Deux rythmes différents pour être exonéré par la durée
Même bien, deux horloges : vous ne payez plus d'impôt sur le revenu à 22 ans, mais il faut attendre 30 ans pour ne plus payer de prélèvements sociaux.
Source : CGI art. 150 VC ; CSS art. L. 136-7
Vente d'un bien professionnel : court terme ou long terme ?
Plus-value à court terme
- Bien détenu moins de 2 ans (ou à hauteur des amortissements déjà déduits)
- Ajoutée à votre revenu et imposée au barème de l'impôt
- Étalement possible de l'impôt sur 3 ans
Plus-value à long terme
- Bien détenu plus de 2 ans (au-delà des amortissements)
- Taux proportionnel (ce n'est pas le PFU), auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux
- Crédit-vendeur : étalement possible jusqu'à 5 ans
Source : CGI art. 39 quaterdecies et 39 quindecies ; CGI art. 1681 F ; BOI-BIC-PVMV-20-10
Votre cas, ce que prévoit la règle
Vous vendez le logement où vous viviez vraiment au moment de la vente
Gain totalement exonéré d'impôt et de prélèvements sociaux, sans durée minimale
Vous avez déménagé mais le logement est resté vide (ni loué ni prêté)
Exonération maintenue si la vente a lieu dans un délai normal, en principe un an
Votre résidence principale est détenue via une SCI à l'IR qui vous la prête gratuitement
Exonération au prorata de vos droits dans la SCI ; les apports en compte courant remboursant l'emprunt ne comptent pas comme un loyer
Votre part du prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
Vente exonérée (seuil apprécié par vendeur et par vente ; exclut parts de SCI/SCPI)
Vous êtes retraité ou titulaire d'une carte d'invalidité, non soumis à l'IFI et sous plafond de revenus
Exonération (conditions de revenus et d'IFI appréciées en année N-2)
Vous êtes entré en EHPAD et vendez votre ancienne résidence principale restée inoccupée
Exonération si la vente a lieu dans le délai imparti et sous conditions de revenus et d'IFI
Vous vivez dans l'UE/EEE, ancien résident fiscal français, et vendez un bien en France
Exonération plafonnée (150 000 €), pour une seule résidence, non cumulable avec la résidence principale, exclue si vente par une SCI
CGI art. 150 U, II-2° ; art. 244 bis A ; BOI-RFPI-PVINR-10-20, § 220
Vous vendez un bien détenu depuis longtemps, sans exonération totale
Abattement progressif : exonéré d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans
Vous vendez un local ou un actif de votre entreprise détenu depuis moins de 2 ans
Plus-value « à court terme » ajoutée à votre revenu (barème de l'impôt) ; étalement possible sur 3 ans
Vous vendez un actif professionnel détenu plus de 2 ans (au-delà des amortissements)
Plus-value « à long terme » imposée à un taux proportionnel (pas le PFU) + prélèvements sociaux
Vous cédez une entreprise ou un fonds avec paiement échelonné (crédit-vendeur)
Étalement de l'impôt et des prélèvements sociaux sur la plus-value à long terme jusqu'à 5 ans, sur demande
Vous donnez ou transmettez par décès votre entreprise soumise à l'IR
La plus-value professionnelle devient exigible (elle n'est pas effacée), sauf report ou exonération applicable
Ce qui piège le plus souvent
Ne louez pas et ne prêtez pas votre logement avant la vente
Un logement loué ou occupé par un tiers le jour de la vente perd l'exonération résidence principale. Si vous avez déménagé, laissez-le vide et vendez dans un délai raisonnable (environ un an).
Attention à la détention en SCI
Loger votre résidence principale dans une SCI vous fait perdre l'abattement de 30 % à l'IFI et l'abattement de 20 % en matière de succession. De plus, si la SCI vous facture un loyer ou vous fait payer taxes et entretien, l'exonération résidence principale tombe.
Ne comptez pas cumuler résidence principale et exonération non-résident
L'exonération « non-résident » (plafond 150 000 €) ne se cumule pas avec celle de la résidence principale, et ne s'applique jamais à une vente réalisée par une SCI.
Transmettre son entreprise ne fait pas disparaître le gain
Une donation ou un décès ne « purge » pas la plus-value professionnelle : elle devient exigible. Anticipez avec votre conseiller les dispositifs de report ou d'exonération avant toute transmission.
Évitez les montages artificiels
Les occupations fictives de résidences principales successives ou les montages SCI artificiels peuvent être requalifiés au titre de l'abus de droit. Et en cas de cessation d'activité, une déclaration est à faire dans les 45 jours.
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Vous vendez le logement où vous viviez au moment de la vente. Quel impôt payez-vous sur le gain ?
À partir de combien d'années de détention un bien immobilier est-il totalement exonéré de prélèvements sociaux ?
Vous donnez votre entreprise à votre fille. Cela efface-t-il la plus-value professionnelle ?
Des cas concrets à travailler ensemble
Garder l'exonération de sa résidence principale logée en SCI
Sophie, 48 ans, vit dans la maison familiale détenue via une SCI à l'impôt sur le revenu, montée avec ses deux enfants. Ce qui se joue vraiment tient à la manière dont une SCI à l'IR est imposée : elle est fiscalement « transparente », si bien que l'impôt sur le gain n'est pas calculé au niveau de la société mais associé par associé, chacun sur sa quote-part. D'où une conséquence peu intuitive : l'exonération résidence principale ne profite qu'à l'associé qui habite réellement le logement. La part de Sophie, qui y vit, est exonérée ; celle de ses deux enfants, qui n'y ont pas leur résidence principale, ne l'est pas — c'est tout le sens du « prorata des droits ». Autre piège classique des familles : les sommes que Sophie avance en compte courant pour rembourser l'emprunt de la SCI ne sont pas un loyer et ne cassent pas son exonération, tant que le logement lui reste mis à disposition gratuitement (aucun loyer ni charge refacturée).
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller chiffre la part de gain réellement exonérée selon les droits de Sophie dans la SCI, sécurise la rédaction de la mise à disposition gratuite (aucun loyer ni charge refacturée) et documente les apports en compte courant pour écarter tout risque de requalification.
Vendre son entreprise payée en plusieurs fois sans avancer l'impôt
Thierry, 61 ans, cède le fonds de commerce qu'il exploite depuis quinze ans à un jeune repreneur qui ne peut pas tout régler d'un coup : le prix sera payé en plusieurs fois. Le piège de départ : l'impôt sur le gain est calculé et dû dès l'année de la vente, donc sur de l'argent que Thierry n'a pas encore encaissé — et le crédit-vendeur ne réduit pas cet impôt, il en décale seulement le paiement. Encore faut-il comprendre ce que l'étalement couvre vraiment. Le gain se scinde en deux : une part « court terme » (éléments détenus depuis moins de deux ans, réintégrée à son revenu au barème de l'impôt) et une part « long terme » (au-delà de deux ans, imposée à un taux proportionnel — pas le PFU — plus les prélèvements sociaux). Seule cette part à long terme peut, sur demande, voir son impôt et ses prélèvements sociaux étalés jusqu'à cinq ans au rythme des encaissements ; la fraction court terme relève, elle, d'un étalement distinct sur trois ans. Le fonds étant détenu depuis quinze ans, l'essentiel du gain bascule en long terme et devient éligible à l'étalement sur cinq ans.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller qualifie chaque bien cédé en court ou long terme, monte le crédit-vendeur avec les garanties exigées, dépose la demande d'étalement et cale le calendrier fiscal sur les encaissements — en vérifiant au passage si un régime d'exonération lié au départ à la retraite peut venir s'ajouter.
Chaque situation est particulière
Chaque patrimoine a ses particularités : un conseiller transforme ces règles en plan d'action chiffré, adapté à votre situation.
Faire le point avec un conseillerÀ lire ensuite
Références officielles
- CGI art. 150 U
- CGI art. 150 VC
- CGI art. 244 bis A
- CGI art. 39 duodecies
- CGI art. 39 quaterdecies
- CGI art. 39 quindecies
- CGI art. 201
- CGI art. 1681 F
- CSS art. L. 136-7
- BOI-RFPI-PVI-10-40-10
- BOI-RFPI-PVI-10-40-90
- CE 28 déc. 2017, n° 405887
Fiche issue de la base de connaissance patrimoniale Ploovers — millésime 2026, mise à jour le 2026-07-11. Contenu en cours de validation par nos experts.
Ces contenus sont fournis à titre d'information générale (millésime 2026) : ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale ou patrimoniale, et ne remplacent pas les conseils d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'un notaire ou d'un avocat, seuls à même d'apprécier votre situation particulière. Les règles et montants cités sont susceptibles d'évoluer avec la législation. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.