Donner un bien tout en gardant l'usage et les revenus
Comment transmettre à vos enfants aujourd'hui en réduisant l'impôt, sans renoncer à vos loyers ni à votre logement.
Vous pouvez donner un bien à vos enfants en n'en donnant que la « nue-propriété » (la propriété sans l'usage) et en gardant pour vous l'« usufruit » (le droit d'habiter le bien ou d'en toucher les loyers, votre vie durant). Les droits de donation ne portent alors que sur une partie de la valeur du bien, et à votre décès vos enfants récupèrent la pleine propriété automatiquement, sans aucun impôt ni taxe. Il existe aussi une version temporaire (par exemple 10 ans) pour aider un proche ou un organisme.
Les chiffres à connaître
Ce qu'il faut retenir
Vous ne payez de droits que sur une partie de la valeur
Quand vous gardez l'usufruit votre vie durant, les droits de donation ne portent que sur la nue-propriété, dont la valeur dépend de votre âge. Exemple : un bien de 400 000 € donné à 65 ans compte pour 60 %, soit 240 000 € au lieu de 400 000 €. Après l'abattement de 100 000 € par enfant, les droits ne se calculent que sur 140 000 €.
À votre décès, tout se reconstitue sans frais
Au décès de l'usufruitier, l'usufruit et la nue-propriété se rejoignent automatiquement : vos enfants deviennent pleins propriétaires sans aucune formalité, sans impôt ni taxe. C'est l'un des grands atouts de ce montage (CGI art. 1133).
Qui fait quoi pendant le démembrement
L'usufruitier (souvent vous) utilise le bien, en touche les loyers et paie l'entretien courant. Le nu-propriétaire (votre enfant) prend en charge les grosses réparations. Personne ne peut vendre seul le bien entier : il faut l'accord des deux.
La version temporaire pour aider un proche
La donation temporaire d'usufruit (par exemple 10 ans) transfère les revenus à un proche pour une durée fixe. Elle est évaluée à 23 % de la valeur du bien par tranche de 10 ans, quel que soit votre âge. Exemple : usufruit de 10 ans sur un appartement de 200 000 € = 46 000 €, souvent absorbé par l'abattement, donc 0 € de droits.
Attention au piège de l'article 751 : donnez tôt
Si vous gardez l'usufruit et que votre enfant a la nue-propriété, la loi peut, à votre décès, considérer le bien comme entièrement dans votre succession (taxé sur 100 % de sa valeur). Pour éviter cela, la donation doit être faite chez le notaire plus de trois mois avant le décès. D'où l'importance d'anticiper.
Protéger votre conjoint avec la clause de réversion
Vous pouvez prévoir qu'à votre décès l'usufruit passe à votre conjoint (ou partenaire de PACS) : c'est la « réversion d'usufruit ». Elle est exonérée de droits au profit du conjoint survivant. Sans cette clause, si votre conjoint vous survit, il n'aura ni les revenus ni l'usage du bien.
Garder l'usufruit ne réduit pas votre IFI
Si vous vous réservez l'usufruit, vous continuez à déclarer le bien à l'IFI pour sa valeur pleine et entière. Aucune économie d'IFI. En revanche, la donation temporaire d'usufruit fait sortir le bien de votre IFI pendant sa durée — mais elle ne doit jamais être motivée uniquement par ce gain fiscal (risque d'abus de droit).
Acheter la nue-propriété : un placement à prix réduit
Vous pouvez acheter uniquement la nue-propriété d'un bien dont un bailleur professionnel garde l'usufruit temporaire (souvent 23 % par décennie de décote). Pendant le démembrement : aucun loyer imposable, pas de taxe foncière ni d'IFI sur ce bien, entretien à la charge de l'usufruitier, et récupération de la pleine propriété au terme sans frais.
Montant soumis aux droits de donation (bien de 400 000 €, donateur de 65 ans)
Pour un même bien, garder l'usufruit réduit fortement la somme sur laquelle les droits de donation sont calculés.
Source : CGI art. 669, I ; abattement 100 000 € (CGI art. 779) ; exemple à 65 ans (nue-propriété 60 %)
Comment se déroule une donation en gardant l'usufruit
Vous donnez la nue-propriété
Vous gardez l'usufruit : l'usage du bien et ses revenus, votre vie durant.
La règle à respecter
La donation doit être faite chez le notaire à temps, sinon le bien peut être taxé sur 100 % de sa valeur (article 751).
Chacun son rôle
Vous touchez les loyers et payez l'entretien courant ; votre enfant prend en charge les grosses réparations.
Tout se reconstitue
Vos enfants deviennent pleins propriétaires automatiquement, sans formalité, sans impôt ni taxe.
Anticiper la donation est la clé pour que le montage tienne.
Source : C. civ. art. 617 ; CGI art. 751 et 1133
Garder l'usufruit à vie ou le donner pour une durée fixe ?
Garder l'usufruit votre vie durant
- Les droits portent sur la nue-propriété, selon votre âge (par exemple 60 % à 65 ans)
- À votre décès, vos enfants récupèrent tout sans frais
- Le bien reste dans votre IFI pour sa valeur entière
Donner l'usufruit pour une durée fixe (ex. 10 ans)
- L'usufruit vaut 23 % de la valeur par tranche de 10 ans, quel que soit votre âge
- Les revenus vont à la personne aidée pendant la durée choisie
- Le bien sort de votre IFI pendant cette durée
Source : CGI art. 669 ; CGI art. 968
Selon votre situation
| Votre situation | Ce qui s'applique | Fondement |
|---|---|---|
| Vous gardez l'usufruit votre vie durant et donnez la nue-propriété | Les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, calculée selon votre âge ; pas de décote en plus. | CGI art. 669, I ; BOI-ENR-DMTG-20-30-10 |
| Vous faites une donation temporaire d'usufruit (durée fixe) | L'usufruit vaut 23 % de la valeur du bien par période de 10 ans, sans tenir compte de votre âge. | CGI art. 669, II |
| L'usufruitier décède ou le terme de l'usufruit est atteint | La pleine propriété se reconstitue automatiquement, sans formalité, sans impôt ni taxe. | C. civ. art. 617 ; CGI art. 1133 |
| Vous gardez l'usufruit et votre enfant (héritier) a la nue-propriété, sans donation régulière plus de 3 mois avant le décès | Le bien peut être réintégré à votre succession pour sa valeur pleine et entière (article 751). | CGI art. 751 ; BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10 |
| Achat démembré financé par un don d'argent que vous faites à votre enfant | Il faut un don par acte à date certaine plus de 3 mois avant le décès et l'origine des fonds indiquée dans l'acte d'achat, sinon le bien est réintégré. | CGI art. 751, al. 2 ; Cass. com., 12 déc. 1995 |
| Vous ajoutez une clause de réversion d'usufruit au profit de votre conjoint ou partenaire de PACS | À votre décès, l'usufruit passe au conjoint en exonération de droits. | CGI art. 796-0 quater ; BOI-ENR-DMTG-10-20-50-40 |
| Vous êtes redevable de l'IFI et gardez l'usufruit | Aucune économie d'IFI : vous déclarez le bien pour sa valeur pleine et entière. | CGI art. 968 ; BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 |
| Vous êtes redevable de l'IFI et faites une donation temporaire d'usufruit | Le bien sort de votre IFI pendant la durée ; mais un but exclusivement fiscal expose à l'abus de droit. | CGI art. 968 ; LPF art. L64 |
| Le bien donné est encore sous un dispositif fiscal locatif (Pinel, Scellier, etc.) en période d'engagement | Le démembrement est interdit pendant l'engagement : sinon l'avantage fiscal est repris. Mieux vaut attendre la fin de l'engagement. | CA Angers, 3 juill. 2018 ; BOI-RFPI-SPEC-20-20-10 |
| Vous voulez renoncer à votre usufruit devenu trop lourd, sans intention de gratifier | Renonciation sans droits de donation ; mais si vous gardez en fait la jouissance, c'est une renonciation fictive qui expose à l'abus de droit. | Doc. « Renoncer à son usufruit » ; LPF art. L64 |
| Vous prolongez un usufruit temporaire arrivé à terme | La prolongation est traitée comme une nouvelle cession : produit taxé à l'impôt sur le revenu (plus prélèvements sociaux), ou droits de donation si gratuite. | CGI art. 13, 5 ; CE, 9 oct. 2024, n° 490685 |
| Vous donnez une somme d'argent remployée par votre enfant en nue-propriété | Au décès, on retient la valeur du bien au jour du décès (pas la somme donnée) pour le calcul entre héritiers. | C. civ. art. 922 ; Cass. civ. 1, 17 oct. 2019 |
Les erreurs qui coûtent cher
Anticipez : la règle des trois mois est décisive
Faites la donation chez le notaire plus de trois mois avant le décès. Une donation trop tardive fait tomber le montage : le bien risque d'être taxé sur 100 % de sa valeur dans votre succession (article 751). Ce montage se prépare tôt, pas dans l'urgence.
Ne démembrez pas un bien encore sous avantage fiscal locatif
Si votre bien bénéficie encore d'un dispositif comme Pinel ou Scellier et que vous êtes dans la période d'engagement de location, donner la nue-propriété peut faire perdre tout l'avantage fiscal. Attendez la fin de l'engagement.
N'oubliez pas la clause de réversion pour votre conjoint
Si vous gardez l'usufruit et que votre conjoint vous survit, sans clause de réversion il se retrouve sans revenus ni usage du bien. Prévoyez la réversion d'usufruit dans l'acte, elle est exonérée pour le conjoint.
Ne faites jamais un montage uniquement pour l'impôt
Une donation temporaire d'usufruit pilotée par le seul gain d'IFI, ou une renonciation « de complaisance » où vous gardez en réalité l'usage, expose à l'abus de droit et à un redressement. L'opération doit avoir une vraie logique familiale ou patrimoniale.
Sécurisez l'achat démembré financé par un don
Si votre enfant achète la nue-propriété avec de l'argent que vous lui donnez, faites le don par acte à date certaine avant l'achat, plus de trois mois avant le décès, et faites mentionner l'origine des fonds dans l'acte d'achat. Sinon le bien peut être réintégré à votre succession.
Des cas concrets à travailler ensemble
Donner avant l'anniversaire qui fait grimper les droits
Bernard a 69 ans. Il veut donner à sa fille la nue-propriété d'un immeuble locatif tout en continuant à toucher les loyers. Ce qu'il ignore : la part taxable de la donation dépend de son âge, mais par tranches de dix ans. Tant qu'il donne avant son soixante et onzième anniversaire, la nue-propriété compte pour 60 % de la valeur ; une fois ce cap franchi, elle bascule à 70 %. Sur un immeuble estimé 400 000 €, l'assiette des droits passe alors de 240 000 € à 280 000 € — 40 000 € de base imposable en plus pour avoir trop attendu.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller chiffre l'écart de droits entre une donation faite cette année et une donation faite après l'anniversaire décisif, puis cale le rendez-vous chez le notaire pour rester dans la bonne tranche — tout en respectant la règle des trois mois avant le décès (article 751).
Ce cas est décortiqué dans notre étude de cas →Aider un enfant à acheter sans léser les autres au décès
Sylvie donne de l'argent à son fils Thomas pour qu'il achète la nue-propriété d'un appartement ; elle en garde l'usufruit et les loyers. Le montage est très efficace fiscalement. Mais il réserve un piège méconnu : au décès de Sylvie, la loi recompte le bien pour sa valeur pleine et entière dans le partage entre ses enfants — pas la somme qu'elle avait donnée. Résultat : Thomas n'est pas vraiment avantagé, et ses frères et sœurs pourraient un jour réclamer leur part.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller choisit le bon habillage juridique — une donation-partage qui gèle les valeurs, ou une donation faite « hors part » — pour que l'aide produise l'effet voulu, et il verrouille le don d'argent (acte à date certaine, origine des fonds inscrite dans l'acte d'achat) afin d'écarter la présomption de l'article 751.
Chaque situation est particulière
Vous vous êtes reconnu dans cette fiche ? La prochaine étape est un échange concret, chiffres de votre dossier à l'appui.
Faire le point avec un conseillerÀ lire ensuite
Références officielles
- CGI art. 751
- CGI art. 669
- CGI art. 1133
- CGI art. 13, 5
- CGI art. 968
- CGI art. 796-0 quater
- CGI art. 779
- C. civ. art. 617
- C. civ. art. 605 et 606
- LPF art. L64
- BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10
- BOI-PAT-IFI-20-20-30-10
Fiche issue de la base de connaissance patrimoniale Ploovers — millésime 2026, mise à jour le 2026-07-11. Contenu en cours de validation par nos experts.
Ces contenus sont fournis à titre d'information générale (millésime 2026) : ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale ou patrimoniale, et ne remplacent pas les conseils d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'un notaire ou d'un avocat, seuls à même d'apprécier votre situation particulière. Les règles et montants cités sont susceptibles d'évoluer avec la législation. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.