Louer en meublé touristique : quel régime pour vous ?
Comprendre la frontière entre location meublée et para-hôtellerie, et ce que chaque régime change pour vos impôts, votre TVA et la revente.
Quand vous louez un logement meublé pour de courts séjours, deux régimes très différents peuvent s'appliquer. Tant que vous ne proposez pas de vrais services hôteliers, c'est de la location meublée (pas de TVA sur vos loyers). Dès que vous proposez au moins trois services sur quatre (petit-déjeuner, ménage, linge, accueil) sur des séjours de 30 jours ou moins, vous basculez en para-hôtellerie : TVA obligatoire, cotisations sociales, et impôt sur la plus-value professionnelle à la revente.
Les repères à garder en tête
Faites le test : êtes-vous concerné ?
Cochez les situations qui vous ressemblent.
Ce qu'il faut retenir
La règle des 3 services sur 4
Vous basculez en para-hôtellerie seulement si deux conditions sont réunies en même temps : des séjours de 30 nuits ou moins, et au moins 3 des 4 services proposés. Avec 2 services ou moins, vous restez en location meublée.
Les 4 services qui comptent
Petit-déjeuner (commercialisé par vous, même via un traiteur), ménage régulier pendant le séjour (une fois par semaine suffit), fourniture du linge de lit et de toilette, et accueil (physique ou équivalent). Il suffit que ces services soient réellement proposés et que vous ayez les moyens de les fournir.
La boîte à clés ne suffit pas
Un accueil assuré uniquement par une boîte à clés ne compte pas comme le service de réception, sauf si vous proposez aussi un vrai accueil physique en alternative. Sans lui, vous risquez de rester sous la barre des 3 services.
Pas de TVA en location meublée, TVA obligatoire en para-hôtellerie
En location meublée classique, vos loyers sont exonérés de TVA et vous ne pouvez pas choisir d'y être soumis. En para-hôtellerie, la TVA s'applique de plein droit (taux de 10 % sur l'hébergement), sauf si vous restez sous le seuil de la franchise en base.
Meublé de tourisme : 15 000 € ou 77 700 € selon le classement
Sur vos revenus 2025 et suivants, un meublé de tourisme non classé relève du micro-BIC jusqu'à 15 000 € avec un abattement de 30 %. Faire classer votre meublé fait passer le plafond à 77 700 € avec 50 % d'abattement.
Chambres d'hôtes : l'abattement de 71 % n'existe plus
Depuis 2025, les chambres d'hôtes au micro-BIC sont limitées à 77 700 € et 50 % d'abattement, comme les meublés classés, malgré les services hôteliers qu'elles impliquent. L'idée reçue du 71 % est écartée.
La revente est taxée différemment en para-hôtellerie
En para-hôtellerie, la revente relève de la plus-value professionnelle (avec réintégration des amortissements), et non de la plus-value classique des particuliers. Il faut organiser la cessation d'activité avant de vendre.
Location occasionnelle de votre résidence : charges au prorata
Si vous louez quelques semaines par an un logement dont vous gardez la jouissance, au régime réel vous ne déduisez les charges mixtes qu'au prorata de la durée de location. En micro-BIC au contraire, l'abattement s'applique en totalité, sans prorata — souvent plus avantageux sur une courte saison.
Location meublée ou para-hôtellerie : qu'est-ce qui change ?
Location meublée
- 2 services sur 4 au maximum
- loyers exonérés de TVA, sans option possible
- revente en plus-value des particuliers
Para-hôtellerie
- au moins 3 services sur 4, séjours de 30 jours ou moins
- TVA de plein droit (10 % sur l'hébergement)
- revente en plus-value professionnelle
- cotisations sociales si activité professionnelle
Proposer le petit-déjeuner, le ménage, le linge et l'accueil vous fait changer de régime, avec de vraies conséquences fiscales.
Source : CGI art. 261 D, 4° ; BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20
Jusqu'à quel montant de recettes restez-vous au micro-BIC ?
En dessous de ce seuil de recettes annuelles, vous profitez du micro-BIC et de son abattement (30 % non classé, 50 % classé et chambres d'hôtes, 71 % para-hôtellerie).
Source : CGI art. 50-0 ; loi Le Meur 19 nov. 2024, art. 7
Dans quel régime tombez-vous ? Les étapes
La durée des séjours
Vous louez sur des séjours de plus de 30 jours ? Vous restez en location meublée.
On compte les services
Petit-déjeuner, ménage, linge, accueil : 2 sur 4 au maximum, vous êtes en location meublée.
Au moins 3 services sur 4
Sur des séjours de 30 jours ou moins, vous basculez en para-hôtellerie.
Qui supporte le risque ?
Si un intermédiaire assume le risque en son nom propre, c'est lui qui est redevable de la TVA, pas vous.
Suivez ces questions dans l'ordre pour savoir à l'avance dans quel régime vous serez.
Source : BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 ; CE 5 juill. 2013, n° 357359
Votre cas, ce que prévoit la règle
| Votre situation | Ce qui s'applique | Fondement |
|---|---|---|
| Vous louez un logement meublé sur des séjours de 30 jours ou moins avec au moins 3 services sur 4 | Vous êtes en para-hôtellerie : BIC de droit commun et TVA obligatoire, pas en location meublée | CGI art. 261 D, 4°-b ; BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 |
| Vous proposez 2 services para-hôteliers au maximum | Vous êtes en location meublée : loyers exonérés de TVA, sans possibilité de choisir la TVA | CGI art. 261 D, 4° ; BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 § 1 |
| Votre accueil est assuré uniquement par une boîte à clés | Le service de réception n'est pas retenu, sauf si vous proposez aussi un accueil physique réel | BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 § 100 |
| Vous exploitez un meublé de tourisme non classé (revenus 2025+) | Micro-BIC jusqu'à 15 000 € avec 30 % d'abattement ; au-delà, régime réel obligatoire sauf classement | CGI art. 50-0, 1° bis ; Loi Le Meur 19 nov. 2024 |
| Vous faites classer votre meublé de tourisme | Micro-BIC jusqu'à 77 700 € avec 50 % d'abattement (certificat valable 5 ans) | CGI art. 50-0, 1° bis ; Loi Le Meur 19 nov. 2024 |
| Vous exploitez des chambres d'hôtes au micro-BIC (revenus 2025+) | Plafond 77 700 € et abattement 50 % : pas de 71 % ni de plafond de 188 700 € | CGI art. 50-0, 1° bis ; CE 16 sept. 2025, n° 505228 |
| Vous êtes en para-hôtellerie sous le seuil de la franchise en base | Vous ne collectez pas la TVA, mais vous ne récupérez pas non plus la TVA sur vos achats | CGI art. 293 B ; BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 § 1 |
| Vous vendez un bien exploité en para-hôtellerie | Plus-value professionnelle (et non des particuliers) : anticipez la cessation d'activité avant la vente | CGI art. 39 duodecies ; CAA Lyon 27 janv. 2022, n° 20LY00930 |
| Vous demandez l'exonération d'IFI sur votre bien para-hôtelier | Exonération seulement si l'activité est exercée à titre professionnel et principal ; sinon le bien reste taxable | CGI art. 975 ; CGI art. 966 |
| Votre meublé de tourisme est dans une commune imposant l'autorisation de changement d'usage | Autorisation préalable obligatoire (et déclaration d'enregistrement) ; amende jusqu'à 100 000 € par local irrégulier | CCH art. L. 631-7 ; Loi Le Meur 19 nov. 2024 |
| Vous louez votre résidence principale en location touristique dans une commune avec enregistrement | Plafond de 120 jours par an (abaissable à 90) ; amende civile jusqu'à 15 000 € | C. tourisme art. L. 324-1-1, IV ; Loi Le Meur 19 nov. 2024 |
| Vous louez ponctuellement au réel un bien dont vous gardez la jouissance | Charges mixtes déductibles seulement au prorata de la durée de location ; en micro-BIC l'abattement s'applique sans prorata | BOI-BIC-CHG-10-10-30 § 30 ; CAA Marseille 11 juill. 2024, n° 22MA02210 |
Ce qui piège le plus souvent
Ne comptez pas sur la seule boîte à clés
Si votre accueil se limite à une boîte à clés, le service de réception ne compte pas. Prévoyez un accueil physique réel en alternative si vous voulez (ou devez) caractériser ce service.
Vérifiez qui supporte vraiment le risque avant de récupérer la TVA
Pour récupérer la TVA sur un achat neuf ou géré, vous devez réellement assumer les prestations et le risque d'exploitation face au client. Si c'est un intermédiaire qui agit en son nom propre et supporte le risque, c'est lui l'assujetti, pas vous.
Oubliez l'abattement de 71 % pour les chambres d'hôtes
Depuis 2025, les chambres d'hôtes au micro-BIC sont limitées à 50 % / 77 700 €. Fonder votre calcul sur 71 % est une erreur qui fausse votre imposition.
Organisez la cessation d'activité avant de vendre en para-hôtellerie
La revente relève de la plus-value professionnelle avec réintégration des amortissements. Vendre sans anticiper la cessation d'activité peut coûter très cher : faites le point avant de mettre en vente.
Contrôlez vos obligations de mairie
En zone tendue ou commune réglementée : changement d'usage, enregistrement, plafond de 120 (ou 90) jours pour la résidence principale, DPE. Les sanctions vont jusqu'à 100 000 € par local irrégulièrement transformé.
Trois questions pour valider
Cliquez sur votre réponse — la bonne réponse s'affiche aussitôt.
Combien de services hôteliers devez-vous proposer pour basculer en para-hôtellerie ?
Une chambre d'hôtes au micro-BIC bénéficie-t-elle de l'abattement de 71 % ?
Combien de jours par an pouvez-vous louer votre résidence principale en meublé touristique (commune avec enregistrement) ?
Et dans les situations plus fines ?
Transmettre ses chambres d'hôtes à ses enfants plutôt que les vendre
Martine, 63 ans, exploite en direct — en entreprise individuelle, sans société — trois chambres d'hôtes en Dordogne à titre professionnel : c'est son activité principale. Elle voudrait passer la main à sa fille, qui l'aide déjà, sans être poussée à vendre pour des raisons fiscales. Parce que son activité est réellement professionnelle et principale, le bien peut échapper à l'IFI, et la transmission de son entreprise peut — sous conditions — s'appuyer sur un pacte d'engagement de conservation (dit « Dutreil »), dans sa version propre à la transmission d'une entreprise individuelle, pour alléger sensiblement les droits de donation. Le piège inverse : si le bien est un jour vendu au lieu d'être transmis, la plus-value sera professionnelle, avec réintégration des amortissements — un tout autre calcul.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller vérifie d'abord que l'activité est bien professionnelle et principale (la condition commune de l'exonération d'IFI et de l'éligibilité au pacte), sécurise l'engagement de conservation requis pour la transmission de l'entreprise, puis compare chiffres à l'appui la donation aujourd'hui à une vente future — pour ne pas subir la plus-value professionnelle par surprise.
Déduire les pertes de démarrage de sa para-hôtellerie de ses revenus
Sophie, 50 ans, cadre fortement imposée, achète un chalet neuf qu'elle veut exploiter en vraie para-hôtellerie : petit-déjeuner, ménage, linge et accueil, avec les moyens de tout assurer elle-même. Comme elle porte réellement le risque de l'exploitation face à ses clients, elle est assujettie à la TVA et peut récupérer la TVA payée à l'achat. Et parce que son activité est professionnelle, le déficit des premières années (travaux, charges, amortissements) s'impute sur son revenu global — pas seulement sur ses loyers. En contrepartie, elle relève des cotisations sociales des indépendants et sa revente sera taxée en plus-value professionnelle.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller audite les quatre prestations et surtout qui porte le risque d'exploitation — la condition pour être bien l'assujetti qui récupère la TVA — puis chiffre l'imputation du déficit sur le revenu global face au coût des cotisations sociales et de la future plus-value professionnelle, afin de vérifier que la bascule reste gagnante sur la durée.
Chaque situation est particulière
Vous vous êtes reconnu dans cette fiche ? La prochaine étape est un échange concret, chiffres de votre dossier à l'appui.
Faire le point avec un conseillerÀ lire ensuite
Références officielles
- CGI art. 50-0
- CGI art. 261 D
- CGI art. 279
- CGI art. 293 B
- CGI art. 39 duodecies
- CGI art. 975 ; CGI art. 966
- CGI art. 1414 bis
- CCH art. L. 631-7
- C. tourisme art. L. 324-1-1 ; C. tourisme art. L. 324-3
- Loi n° 2024-1039 du 19 nov. 2024 (loi Le Meur)
- BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 ; BOI-BIC-CHG-10-10-30 § 30
- CE 5 juill. 2013 n° 357359 ; CE 16 sept. 2025 n° 505228 ; CAA Lyon 27 janv. 2022 n° 20LY00930 ; CAA Marseille 11 juill. 2024 n° 22MA02210
Fiche issue de la base de connaissance patrimoniale Ploovers — millésime 2026, mise à jour le 2026-07-11. Contenu en cours de validation par nos experts.
Ces contenus sont fournis à titre d'information générale (millésime 2026) : ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale ou patrimoniale, et ne remplacent pas les conseils d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'un notaire ou d'un avocat, seuls à même d'apprécier votre situation particulière. Les règles et montants cités sont susceptibles d'évoluer avec la législation. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.