Louer mon logement vide : bail et impôts sur les loyers
Comprendre les règles du bail (loi de 1989) et choisir le bon régime fiscal pour vos loyers.
Quand vous louez un logement vide à un locataire qui en fait sa résidence principale, votre bail suit la loi du 6 juillet 1989 (durée, congé, loyer encadré) et vos loyers deviennent des revenus fonciers imposés à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Vous êtes imposé soit au micro-foncier (un abattement automatique, très simple), soit au régime réel (vous déduisez vos charges et travaux réels, ce qui peut créer un déficit qui baisse votre impôt). Le choix dépend surtout du montant de vos charges et de votre tranche d'imposition.
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À comprendre avant d'agir
Votre bail suit obligatoirement la loi de 1989
Dès que vous louez vide pour une résidence principale (occupation d'au moins 8 mois par an), le bail relève de la loi de 1989. C'est une règle d'ordre public : vous ne pouvez pas y déroger, même d'un commun accord.
Une durée minimale de 3 ans
Si vous louez en votre nom ou via une SCI familiale, le bail dure au minimum 3 ans (6 ans pour une autre société). Il se renouvelle tout seul par périodes de 3 ans si personne ne donne congé.
Le numéro fiscal du logement est obligatoire depuis 2024
Pour tout bail signé depuis le 1ᵉʳ janvier 2024 en France métropolitaine, vous devez indiquer le numéro d'identification fiscal du logement (12 chiffres). Il est différent de votre propre identifiant fiscal de propriétaire.
Micro-foncier : simple, avec un abattement automatique
Si vos loyers annuels ne dépassent pas le seuil, le micro-foncier s'applique tout seul : un abattement forfaitaire couvre toutes vos charges et vous reportez juste le montant des loyers sur votre déclaration 2042. Rien à calculer.
Régime réel : vous déduisez vos vraies dépenses
Au réel, vous déduisez vos charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, charges de copropriété). Si elles dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier qui réduit votre impôt. Exemple : 12 000 € de loyers, 9 000 € de charges = 3 000 € imposables seulement.
Le réel vous engage 3 ans
Choisir le régime réel est une option globale (sur tous vos biens loués nus) qui vous engage 3 ans de façon irrévocable, puis se reconduit chaque année tant que vous déposez la déclaration 2044.
Attention aux gros travaux
Les travaux de réparation, entretien et amélioration (par exemple ajouter un élément de confort) sont déductibles. Mais la construction, reconstruction ou agrandissement ne l'est jamais, même utile : ces dépenses sont considérées comme du capital.
Vos loyers supportent aussi les prélèvements sociaux
En plus de l'impôt sur le revenu, votre revenu foncier net (après abattement ou après charges) est soumis aux prélèvements sociaux prélevés par l'administration.
Au régime réel : 12 000 € de loyers, 9 000 € de charges déduites
Plus vous avez de charges et de travaux, plus le régime réel réduit le montant sur lequel vous payez l'impôt.
Source : CGI art. 31 ; CGI art. 32
Micro-foncier ou régime réel : comment choisir
Micro-foncier
- S'applique tout seul si vos loyers restent sous le seuil
- Abattement forfaitaire automatique qui couvre toutes vos charges
- Déclaration simplifiée sur la 2042, rien à calculer
- Aucun engagement de durée
Régime réel
- Vous déduisez vos charges et travaux réels
- Un excédent de charges crée un déficit qui baisse votre impôt
- Déclaration détaillée sur la 2044
- Option irrévocable pendant 3 ans
Le bon choix dépend surtout du montant de vos charges et de votre tranche d'imposition.
Source : CGI art. 32 ; BOI-RFPI-DECLA-10
La vie de votre bail, étape par étape
Un contrat écrit et complet
Bail écrit suivant le contrat type, avec le numéro d'identification fiscal du logement (12 chiffres) obligatoire depuis le 1ᵉʳ janvier 2024 en métropole.
Au moins 3 ans
Bail d'au moins 3 ans si vous louez en votre nom ou via une SCI familiale (6 ans pour une autre société).
Reconduction automatique
Si personne ne donne congé, le bail se renouvelle tout seul par périodes de 3 ans.
Au terme, préavis de 6 mois
Vous ne pouvez donner congé qu'au terme du bail, avec 6 mois de préavis, et pour un seul motif : reprise, vente ou motif légitime et sérieux.
Priorité au locataire
Le congé pour vente ouvre un droit de préemption : vous devez proposer le bien en priorité à votre locataire.
Ces règles sont d'ordre public : vous ne pouvez pas y déroger, même d'un commun accord.
Source : Loi 89-462 art. 10 et 15 ; Décret 2023-796
Ce qui s'applique selon votre situation
| Votre situation | Ce qui s'applique | Fondement |
|---|---|---|
| Vous louez vide pour une résidence principale | Le bail suit obligatoirement la loi de 1989 : durée, congé, loyer et décence encadrés, sans dérogation possible. | Loi 89-462 art. 2 |
| Vous louez en votre nom ou via une SCI familiale | Bail d'au moins 3 ans (6 ans pour une autre société), reconduit tacitement par périodes de 3 ans. | Loi 89-462 art. 10 |
| Vous signez un bail depuis le 1ᵉʳ janvier 2024 (métropole) | Vous devez y indiquer le numéro d'identification fiscal du logement (12 chiffres). Outre-mer : à partir de 2028. | Décret 2023-796 du 18 août 2023 |
| Vous voulez donner congé à votre locataire | Seulement au terme du bail, préavis de 6 mois, et pour un seul motif : reprise, vente ou motif légitime et sérieux. | Loi 89-462 art. 15 |
| Vous donnez congé pour vendre le logement | Votre locataire a un droit de préemption : vous devez lui proposer le bien en priorité dans le courrier de congé. | Loi 89-462 art. 15 |
| Votre logement est classé F ou G au DPE | Le loyer est gelé : ni indexation, ni révision, ni réévaluation, quelle que soit la commune. | Loi 89-462 art. 17-1, III |
| Votre bien est en zone tendue | À la relocation, le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent (sauf travaux d'amélioration ou loyer manifestement sous-évalué). | Loi 89-462 art. 17 et 17-2 |
| Votre commune a instauré le plafonnement | Le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (+20 %) ; un complément de loyer n'est admis que pour un confort ou une localisation exceptionnels. | Loi 89-462 art. 17, II et III |
| Vos loyers annuels ne dépassent pas le seuil et aucune exclusion | Le micro-foncier s'applique de plein droit : abattement forfaitaire couvrant toutes vos charges, déclaration simplifiée sur la 2042. | CGI art. 32 ; BOI-RFPI-DECLA-10 |
| Vous choisissez le régime réel | Option globale sur tous vos biens loués nus, valable et irrévocable 3 ans, puis reconduite chaque année. | CGI art. 32, 4 ; BOI-RFPI-DECLA-10 |
| Vous faites des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement | Ces dépenses ne sont jamais déductibles de vos revenus fonciers, même utiles au revenu. | CGI art. 31, I-1° ; BOI-RFPI-BASE-20-30-10 |
| Vous louez à un loyer anormalement bas ou gratuitement à un proche | L'administration peut requalifier en libéralité et rehausser votre revenu ; la gratuité fait perdre toute déduction de charges. | CGI art. 15, II ; BOI-RFPI-BASE-10-10 |
Les pièges à éviter
N'oubliez pas le numéro fiscal du logement
Depuis 2024, tout bail en métropole doit mentionner le numéro d'identification fiscal du logement (12 chiffres). Ne le confondez pas avec votre identifiant fiscal personnel de propriétaire.
Le régime réel vous engage 3 ans
Avant d'opter pour le réel, vérifiez que vos charges le justifient sur la durée : l'option est irrévocable pendant 3 ans. Ne la prenez pas juste pour une année de gros travaux sans anticiper la suite.
Vérifiez le classement DPE avant de fixer le loyer
Si votre logement est classé F ou G, le loyer est gelé : vous ne pourrez ni l'indexer ni le réviser. Vérifiez aussi que le logement reste louable au regard de la décence énergétique.
Ne sous-estimez pas la qualification des travaux
Un aménagement interne trop important peut être requalifié en reconstruction et perdre sa déductibilité. Conservez tous vos devis et factures pour justifier la nature des travaux dépense par dépense.
Sécurisez l'occupation d'un logement en SCI
Si un proche occupe un bien détenu par votre SCI, formalisez un titre (bail ou convention de mise à disposition). Sans document, il n'a aucun droit d'occupation opposable.
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Combien de temps l'option pour le régime réel vous engage-t-elle ?
Votre logement est classé F ou G au DPE : que devient le loyer ?
Depuis quand le bail doit-il mentionner le numéro fiscal du logement (12 chiffres) en métropole ?
Là où un conseiller change la donne
Récupérer son logement à date choisie grâce au bail d'un an
Hélène, 58 ans, possède un studio à Lyon. Sa fille termine ses études dans deux ans et voudra s'y installer. Plutôt qu'un bail classique de 3 ans, qu'elle ne pourrait pas interrompre avant son terme, Hélène peut signer un bail réduit à 1 an minimum, en indiquant dès la signature l'événement familial qui justifie la reprise. Elle loue son bien sans le figer pour trois ans, et sait quand elle pourra le récupérer.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller rédige la clause de reprise avec un motif précis et justifié dès la signature — condition sans laquelle le bail rebascule automatiquement sur 3 ans — puis cale le préavis pour libérer le logement au bon moment.
Rénover un bien vétuste : quand les gros travaux restent déductibles
Thomas, 45 ans, achète un vieil appartement à rénover de fond en comble. Il croit ces travaux perdus fiscalement, persuadé qu'une rénovation lourde équivaut à une reconstruction non déductible. Or, tant qu'ils ne touchent pas au gros-œuvre et n'augmentent pas la surface habitable, même des travaux importants restent de l'amélioration déductible — de quoi créer un déficit foncier qui allège son impôt. La frontière se joue dépense par dépense.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller qualifie chaque poste de travaux (amélioration déductible ou dépense en capital), constitue le dossier de devis et factures qui justifiera leur nature en cas de contrôle, et articule le déficit foncier obtenu avec le reste de la situation.
Chaque situation est particulière
Chaque patrimoine a ses particularités : un conseiller transforme ces règles en plan d'action chiffré, adapté à votre situation.
Faire le point avec un conseillerÀ lire ensuite
Références officielles
- Loi 89-462 art. 2
- Loi 89-462 art. 10
- Loi 89-462 art. 11
- Loi 89-462 art. 15
- Loi 89-462 art. 17
- Loi 89-462 art. 17-1
- Décret 2023-796 du 18 août 2023
- CGI art. 14
- CGI art. 15 (II)
- CGI art. 31 (I-1°)
- CGI art. 32
- BOI-RFPI-DECLA-10
Fiche issue de la base de connaissance patrimoniale Ploovers — millésime 2026, mise à jour le 2026-07-11. Contenu en cours de validation par nos experts.
Ces contenus sont fournis à titre d'information générale (millésime 2026) : ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale ou patrimoniale, et ne remplacent pas les conseils d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'un notaire ou d'un avocat, seuls à même d'apprécier votre situation particulière. Les règles et montants cités sont susceptibles d'évoluer avec la législation. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.