Le crédit in fine pour mon investissement locatif
Comprendre si ce crédit « on ne paie que les intérêts » est vraiment fait pour vous, et à quelles conditions.
Avec un crédit in fine, vous ne remboursez que les intérêts chaque mois et vous remboursez la totalité du capital emprunté en une seule fois, à la fin. Ce n'est pas un crédit moins cher (vous payez au contraire plus d'intérêts), mais un outil fiscal : il n'a d'intérêt que si vous louez un bien, êtes imposé au régime réel, payez beaucoup d'impôt et disposez d'une épargne à mettre en garantie. Sans ces conditions, un crédit classique (amortissable) est presque toujours préférable.
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Ce qu'il faut retenir
Comment ça marche concrètement
Pendant toute la durée du prêt, vous ne payez que les intérêts (souvent à taux fixe), donc des mensualités réduites. À la fin, vous remboursez d'un coup la totalité du capital emprunté. Sur un achat de 300 000 € à 3,5 %, cela représente environ 10 500 € d'intérêts la première année, et les 300 000 € restent dus au terme.
Vous payez plus d'intérêts qu'avec un crédit classique
Comme vous ne remboursez jamais le capital en cours de route, les intérêts sont calculés chaque année sur la totalité de la somme empruntée. À montant, taux et durée identiques, le total des intérêts est donc plus élevé qu'avec un crédit amortissable. L'économie d'impôt n'en compense qu'une partie.
Une épargne mise en garantie est obligatoire
Pour sécuriser le remboursement final, vous devez constituer une épargne adossée (assurance-vie, contrat de capitalisation…) que vous alimentez pendant le prêt. La banque la prend en garantie par un mécanisme appelé nantissement (elle est bloquée au profit de la banque tant que le crédit court).
Vous déduisez la totalité de vos intérêts
Au régime réel de location nue, tous les intérêts d'emprunt se déduisent de vos revenus fonciers. S'y ajoutent les frais d'emprunt : frais de dossier, assurance décès du prêt, frais d'inscription hypothécaire. C'est le principal levier d'économie d'impôt.
Le levier ne marche que si vous avez déjà des loyers imposés
La partie de déficit qui vient des intérêts d'emprunt ne peut jamais venir baisser vos autres revenus (salaires…). Elle ne s'impute que sur vos revenus fonciers, et seulement sur les 10 années suivantes. Sans loyers déjà taxés à « effacer », l'avantage tombe largement à plat.
Un avantage IFI qui diminue chaque année
Si vous payez l'IFI, votre dette in fine n'est pas déduite pour sa totalité mais pour un montant qui baisse chaque année en ligne droite : emprunt − (emprunt × années écoulées ÷ durée totale). L'avantage s'érode : il faut le chiffrer chaque année, jamais le figer.
Un accès au crédit parfois facilité
Pour un projet locatif, la banque regarde d'abord si les loyers autofinancent le prêt, avant votre taux d'endettement global (plafonné en principe à 35 % de vos revenus nets de charges). Le taux d'endettement retenu est souvent inférieur à celui d'un crédit classique.
Attention au risque fiscal si le but est « trop » fiscal
L'administration surveille les montages in fine faits surtout pour éluder l'impôt et peut les requalifier. Il faut pouvoir justifier une vraie logique patrimoniale (pas seulement un gain d'impôt) et la documenter.
In fine ou crédit classique : les deux logiques
Crédit in fine
- Vous ne payez que les intérêts chaque mois
- Vous remboursez tout le capital en une fois, à la fin
- Le total des intérêts est plus élevé
- Une épargne doit être mise en garantie (nantissement)
Crédit classique (amortissable)
- Vous remboursez capital + intérêts chaque mois
- Plus rien à rembourser à la fin
- Le total des intérêts est plus faible
- Pas d'épargne à bloquer en garantie
Pour vous : sans loyers déjà imposés ni impôt élevé, le crédit classique est presque toujours préférable.
Source : Doc. « Avantages du crédit in fine » §2
Des mensualités légères, mais tout le capital à trouver pour la fin
intérêts payés la première année300 000 €
capital à rembourser en une seule fois au terme
Pour vous : vos échéances restent faibles pendant le prêt, mais la totalité du capital reste due au dernier jour.
Source : Doc. « Crédit : Principes généraux » §3 ; exemple 300 000 € à 3,5 %
La vie d'un crédit in fine, étape par étape
Le prêt est mis en place
Le contrat mentionne que le bien est destiné à la location, et vous cherchez un locataire : deux conditions pour déduire vos intérêts.
Vous ne payez que les intérêts
Vous les déduisez de vos revenus fonciers et vous alimentez en parallèle une épargne mise en garantie (nantissement).
L'avantage IFI s'érode
La part de dette déduite de votre IFI diminue un peu chaque année : à recalculer à chaque déclaration, jamais à figer.
Vous remboursez le capital en une fois
Grâce à l'épargne constituée, vous remboursez la totalité du capital emprunté d'un seul coup.
Pour vous : l'épargne de côté n'est pas optionnelle, c'est elle qui vous permet de solder le prêt le jour venu.
Source : Doc. « Crédit : Principes généraux » §3 et §9.5
Selon votre situation
Vous louez en nu au régime réel avec un prêt affecté à cet achat locatif
La totalité de vos intérêts d'emprunt se déduit de vos revenus fonciers, à condition que le contrat mentionne la destination locative et que vous cherchiez un locataire.
Vos intérêts créent un déficit foncier
Cette part de déficit ne baisse jamais vos autres revenus (salaires…) ; elle ne s'impute que sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Vous avez à la fois des intérêts et d'autres charges déductibles
Vos loyers effacent d'abord les intérêts ; seule la part de déficit venant des autres charges peut baisser votre revenu global.
Vous payez l'IFI et votre bien financé est imposable
Votre dette n'est déduite que pour un montant dégressif : emprunt − (emprunt × années écoulées ÷ durée totale). L'avantage diminue chaque année.
Votre montage in fine vise principalement à réduire l'impôt
L'administration peut le requalifier ; vous devez justifier et documenter une vraie substance patrimoniale.
Vous garantissez le prêt par votre épargne
Vous nantissez un contrat de capitalisation ou d'assurance-vie ; le capital nanti n'est plus versé au bénéficiaire tant que le prêt court.
Doc. « Crédit : Principes généraux » §9.5.2
Vous comparez in fine et amortissable à durée et taux identiques
Le total des intérêts est plus élevé en in fine ; l'avantage fiscal ne compense qu'en partie.
Doc. « Avantages du crédit in fine » §2
Vous êtes au micro-foncier (et non au réel)
Vous ne déduisez aucun intérêt : le crédit in fine perd tout son intérêt.
Méthodologie §1
Vous comptez rembourser en revendant le bien
C'est un pari sur le marché à l'échéance, à éviter comme plan principal ; mieux vaut reconstituer le capital via l'épargne adossée.
Doc. « Avantages du crédit in fine » §1
Vous avez un prêt in fine sans terme fixe (IFI)
La dette déductible diminue d'un vingtième par an.
Les pièges à éviter
Ne comptez pas revendre le bien pour rembourser
Prévoir de vendre le bien à l'échéance pour solder le capital, c'est parier sur le marché immobilier. Constituez plutôt une épargne dédiée, alimentée régulièrement, pour être sûr d'avoir le capital le jour venu.
Vérifiez que vous avez bien des loyers déjà imposés à « effacer »
Le principal avantage du in fine ne fonctionne que si vous avez déjà des revenus fonciers taxés. Sans TMI élevée ni loyers préexistants, un crédit classique est plus adapté.
Ne promettez rien de figé côté IFI
L'avantage IFI diminue chaque année. Faites-le recalculer à chaque déclaration plutôt que de vous fier à une estimation faite au départ pour toute la durée.
Attention à votre clause bénéficiaire d'assurance-vie
Si vous mettez votre assurance-vie en garantie (nantissement), le capital ne pourra pas être versé au bénéficiaire désigné tant que le prêt court. Vérifiez la clause et l'accord des personnes concernées.
Gardez une vraie logique patrimoniale, et des preuves
Un montage fait uniquement pour l'impôt peut être requalifié. Faites mentionner la destination locative au contrat de prêt, conservez les preuves de recherche de locataire et une note expliquant l'objectif patrimonial.
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Avec un crédit in fine, comment remboursez-vous le capital emprunté ?
Le crédit in fine coûte-t-il moins cher qu'un crédit classique ?
Dans quel cas le crédit in fine est-il vraiment intéressant ?
Des cas concrets à travailler ensemble
Nantir son portefeuille de cryptos pour financer un locatif in fine
Karim, 38 ans, développeur, détient un portefeuille de cryptoactifs auquel il croit et qu'il ne veut pas revendre. Il souhaite pourtant acheter un studio à louer. Plutôt que de tout liquider, il met ses cryptoactifs en garantie de son prêt in fine : depuis le 3 mai 2025, cette classe d'actifs peut servir de garantie mobilisable pour adosser un crédit. Il garde ses cryptos, finance son studio, et déduit ses intérêts de ses revenus locatifs.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller vérifie que la banque accepte cette garantie récente et cadre l'acte de nantissement (les modalités précises sont fixées par décret), puis articule ce volant de cryptoactifs avec le plan de reconstitution du capital à rembourser au terme, pour ne pas dépendre d'un seul actif volatil.
Un locatif de plus pour alléger l'impôt sur tous les autres
Bernard, 62 ans, possède trois appartements loués, tous remboursés depuis longtemps. Ses loyers sont confortables, mais lourdement imposés chaque année car sa tranche d'impôt est élevée. Il achète un quatrième bien à crédit in fine. Comme la totalité des intérêts se déduit de ses revenus fonciers, ils viennent effacer une bonne part du revenu foncier de l'ensemble de ses biens — pas seulement du nouveau. Et comme le in fine maintient des intérêts élevés toute la durée, l'effet ne s'essouffle pas. Sur un in fine de 300 000 € à 3,5 %, ce sont environ 10 500 € d'intérêts déductibles chaque année ; à sa tranche marginale de 41 %, l'économie d'impôt sur le revenu est de l'ordre de 4 300 € par an, stable sur toute la durée du prêt — là où, avec un amortissable, ces intérêts (et donc l'économie) fondraient d'année en année.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller vérifie que les loyers déjà taxés sont assez importants pour absorber ces intérêts (le surplus ne s'imputerait que sur les revenus fonciers des dix années suivantes, jamais sur le salaire ou la retraite), puis compare in fine et crédit classique net d'impôt pour ce profil précis.
Chaque situation est particulière
Ces règles évoluent et se combinent : faites valider votre lecture par un conseiller avant de décider.
Faire le point avec un conseillerÀ lire ensuite
Références officielles
- CGI art. 31
- CGI art. 156
- CGI art. 974
- CMF art. L.226-5
- LPF art. L64
- BOI-RFPI-BASE-20-80
- BOI-RFPI-BASE-30-20
- BOI-PAT-IFI-20-40-20
- Loi n° 2025-391 du 30 avril 2025
Fiche issue de la base de connaissance patrimoniale Ploovers — millésime 2026, mise à jour le 2026-07-11. Contenu en cours de validation par nos experts.
Ces contenus sont fournis à titre d'information générale (millésime 2026) : ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale ou patrimoniale, et ne remplacent pas les conseils d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'un notaire ou d'un avocat, seuls à même d'apprécier votre situation particulière. Les règles et montants cités sont susceptibles d'évoluer avec la législation. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.