Faire une donation à mes enfants ou petits-enfants
Comprendre comment donner un bien de votre vivant en toute sécurité : forme, montants exonérés, clauses utiles et pièges à éviter.
Donner de votre vivant, c'est vous dépouiller immédiatement et définitivement d'un bien au profit de quelqu'un qui l'accepte. Vous pouvez transmettre tout en gardant l'usufruit, en imposant des conditions ou en prévoyant un retour du bien, mais chaque choix a des effets civils (l'égalité entre héritiers) et fiscaux (les droits à payer). Attention : certaines opérations « à prix d'ami » avec un proche peuvent être requalifiées en donation par le fisc.
Êtes-vous concerné ?
Cochez les situations qui vous ressemblent.
À comprendre avant d'agir
Donner, c'est définitif
Une donation est immédiate et irrévocable : vous ne pouvez pas reprendre le bien. Les seules exceptions sont l'inexécution des charges que vous avez imposées, l'ingratitude, ou la naissance d'un enfant si l'acte l'a prévu. Une « annulation » à l'amiable est en réalité une nouvelle transmission taxable en sens inverse.
Un notaire est obligatoire pour une vraie donation
Toute donation en bonne et due forme passe par un notaire, sinon elle est nulle. Le don manuel (remise d'argent de la main à la main) et les donations « déguisées » ou « indirectes » échappent au notaire, mais pas à l'impôt : une libéralité est taxable quelle que soit sa forme.
Combien donner sans payer de droits
Au millésime 2026, chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant tous les quinze ans sans droits. Chaque grand-parent peut donner 31 865 € à chaque petit-enfant, plus 31 865 € supplémentaires en somme d'argent sous conditions d'âge. Ces abattements se reconstituent après quinze ans.
Un coup de pouce exceptionnel pour un logement
Jusqu'au 31 décembre 2026, un don en argent affecté sous six mois à un logement neuf (ou en VEFA) ou à la rénovation énergétique de votre résidence principale peut être exonéré jusqu'à 100 000 € par donateur, dans la limite de 300 000 € au total par bénéficiaire.
En avancement de part ou hors part : ça change tout
Si vous donnez à un enfant sans précision, la donation est « rapportée » au partage à votre décès pour maintenir l'égalité entre vos enfants. Pour l'avantager durablement, il faut stipuler la donation « hors part successorale » dans l'acte.
Garder l'usufruit pour payer moins
Vous pouvez donner un bien tout en conservant l'usufruit (le droit de l'habiter ou d'en percevoir les revenus). Les droits ne sont alors calculés que sur la nue-propriété, selon un barème lié à votre âge : plus vous êtes jeune, plus la part taxable est faible.
Prévoir le retour du bien si votre enfant décède avant vous
Une clause de droit de retour conventionnel permet de récupérer le bien si le donataire (celui qui reçoit) décède avant vous. Ce retour n'est pas taxé, et vous pouvez récupérer les droits déjà payés ou les imputer sur une nouvelle donation.
La donation à terme : transmettre plus tard, taxer aujourd'hui
Vous vous dessaisissez tout de suite, mais la remise effective du bien est différée (à votre décès, à la majorité d'un petit-enfant, à votre retraite...). Les droits sont calculés sur la valeur du jour de l'acte : la plus-value ultérieure échappe à l'impôt.
Combien donner sans payer de droits (millésime 2026)
Ces montants s'entendent par donateur et par bénéficiaire, et se reconstituent tous les 15 ans.
Source : CGI art. 779, 790 B et 790 G ; millésime 2026
Avancement de part ou « hors part » : ça change tout
En avancement de part (par défaut)
- S'applique si vous ne précisez rien dans l'acte
- La donation est « rapportée » au partage à votre décès
- But : maintenir l'égalité entre vos enfants
Hors part successorale (à stipuler)
- Doit être écrit expressément dans l'acte
- Avantage durablement l'enfant gratifié
- S'impute sur la quotité disponible, réduit seulement s'il la dépasse
Pour privilégier un enfant, demandez au notaire d'inscrire la mention « hors part successorale ».
Source : C. civ. art. 843 et 919-2
L'abattement dans le temps : le délai de 15 ans
Vous utilisez votre abattement
Vous transmettez jusqu'à 100 000 € par enfant sans droits à payer.
Rappel fiscal
Les donations déjà faites sont « rappelées » pour calculer les droits d'une nouvelle donation.
L'abattement se reconstitue
Vous pouvez à nouveau donner le plein montant sans droits, comme si de rien n'était.
Espacer vos donations de 15 ans vous permet de profiter plusieurs fois de l'abattement complet.
Source : CGI art. 784 ; BOI-ENR-DMTG-10-50-50
Ce qui s'applique selon votre situation
Vous voulez donner un immeuble, prévoir des charges, un droit de retour ou un usufruit
L'acte doit être fait devant notaire, sinon il est nul.
Vous donnez à un enfant sans rien préciser dans l'acte
La donation est présumée « en avancement de part » : elle sera rapportée au partage pour préserver l'égalité entre vos enfants.
Vous êtes marié en communauté et donnez un bien commun
L'accord des deux époux est requis ; sinon, le conjoint peut demander la nullité dans les 2 ans où il apprend l'acte.
Vous donnez à un petit-enfant plus que votre quotité disponible
La donation s'impute sur la quotité disponible et peut être réduite si elle la dépasse : chiffrez-la avant l'acte.
Vous vendez un bien à un héritier (ou à sa société) à prix minoré
Requalification possible en donation déguisée : droits calculés sur la valeur réelle totale, sans déduire le prix payé, plus majoration.
Vous logez gratuitement un enfant nu-propriétaire sans convention écrite
Le fisc peut y voir une donation indirecte rapportable à la succession : rédigez un prêt à usage écrit et daté.
Cass. civ. 1, 2 mars 2022
Vous donnez en gardant l'usufruit du bien
Seule la nue-propriété est taxée, selon le barème lié à votre âge.
Vous êtes mineur
Vous ne pouvez pas consentir de donation, même représenté par un adulte.
Vous êtes sous tutelle et voulez donner
Il faut l'autorisation du juge (ou du conseil de famille) et l'assistance ou la représentation du tuteur.
Deux donations sont signées le même jour
L'abattement s'impute sur l'acte signé en premier : faites horodater les actes pour maîtriser l'ordre.
CA Rennes, 10 mai 2022
Vous et votre conjoint donnez ensemble (co-donation) un bien commun
Le bien est réputé donné pour moitié par chacun : deux abattements s'appliquent, contre un seul si un seul époux donne.
Votre enfant donataire décède avant vous et vous aviez prévu un droit de retour
Le bien vous revient sans droits ; vous pouvez récupérer les droits payés (avant fin de la 2e année suivant le décès) ou les imputer sur une nouvelle donation en ligne directe dans les 5 ans.
Les pièges à éviter
N'attendez pas de pouvoir « reprendre » le bien
Une donation est définitive. Si vous pensez avoir encore besoin du bien ou de ses revenus, envisagez de garder l'usufruit plutôt que de tout donner. Reprendre le bien à l'amiable coûtera de nouveaux droits.
Ne faites pas une vente « pour rien » à un proche
Vendre un bien à un enfant ou à sa société à un prix trop bas peut être requalifié en donation déguisée par abus de droit : les droits sont alors calculés sur la valeur réelle totale, sans déduire ce qui a été payé, avec une majoration. Faites expertiser la valeur par un professionnel indépendant.
Un prêt de logement gratuit, ça se met par écrit
Loger gratuitement et durablement un enfant nu-propriétaire sans convention peut être vu comme une donation indirecte rapportable à la succession. Signez un prêt à usage écrit et daté pour éviter la requalification.
Précisez « hors part » si vous voulez vraiment avantager
Sans mention expresse, une donation à un enfant est rapportée au partage et ne l'avantage pas réellement. Pour lui donner davantage qu'aux autres, l'acte doit stipuler « hors part successorale ».
Faites horodater les actes signés le même jour
Si plusieurs donations sont signées le même jour, l'abattement et l'ordre d'imputation dépendent de l'acte signé en premier. Demandez au notaire d'horodater précisément pour éviter les mauvaises surprises.
Trois questions pour valider
Cliquez sur votre réponse — la bonne réponse s'affiche aussitôt.
Vous donnez de l'argent à votre fils sans rien préciser dans l'acte. Que se passe-t-il à votre décès ?
Une fois la donation faite, pouvez-vous reprendre le bien si vous changez d'avis ?
Vous voulez vendre votre maison à votre fils à un prix bien inférieur à sa valeur. Quel est le risque ?
Des cas concrets à travailler ensemble
Donner un bien à son enfant en fixant d'avance qui l'aura après lui
Hélène, 68 ans, veut transmettre un studio de famille à son fils Thomas, 40 ans, célibataire et sans enfant. Elle tient à ce que ce bien reste dans la famille et revienne un jour à ses petits-neveux, plutôt que de partir ailleurs au décès de Thomas. Avec une donation graduelle, elle donne aujourd'hui à son fils en lui imposant de conserver le bien puis de le transmettre, à son décès, à la personne qu'elle a désignée dans l'acte. Les deux transmissions sont ainsi organisées d'avance, en une seule signature.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller aide à choisir entre la donation graduelle (conserver ce bien précis et le transmettre) et la résiduelle (ne transmettre que ce qui subsiste), puis fait rédiger la charge avec le notaire. Si l'acte prévoit par ailleurs une clause d'inaliénabilité pour renforcer la conservation du bien, il veille à ce qu'elle reste temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime, comme l'exige la loi pour ce type de clause.
Donner son portefeuille avant la retraite en continuant à l'arbitrer
Marc, 62 ans, prépare son départ en retraite et souhaite transmettre à sa fille Léa un portefeuille de titres. Il hésite : il ne veut pas figer aujourd'hui des lignes qu'il faudra sans doute faire évoluer d'ici là. Avec une donation à terme facultative, il se dessaisit dès maintenant — les droits sont calculés sur la valeur du jour de l'acte — tout en gardant la possibilité de remplacer un titre par un autre équivalent jusqu'à la remise effective à sa fille. La hausse de valeur d'ici là échappe à l'impôt de donation.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller cale le terme de délivrance (départ en retraite, décès, âge de l'enfant), fait rédiger la clause de substitution pour que les arbitrages restent possibles sans repasser une donation, et chiffre les droits dus dès la signature afin de vérifier l'intérêt concret de figer la valeur maintenant.
Chaque situation est particulière
Cette fiche donne les règles générales — votre conseiller vérifie ce qui s'applique réellement à votre patrimoine et chiffre vos options.
Faire le point avec un conseillerÀ lire ensuite
Références officielles
- C. civ. art. 894
- C. civ. art. 931
- C. civ. art. 943
- C. civ. art. 903 et 904
- C. civ. art. 476
- C. civ. art. 1422 et 1427
- C. civ. art. 843
- C. civ. art. 913 et 919-2
- CGI art. 669
- CGI art. 791 ter
- LPF art. L64 ; CADF 26/09/2024
- BOI-ENR-DMTG-20-10-10
Fiche issue de la base de connaissance patrimoniale Ploovers — millésime 2026, mise à jour le 2026-07-11. Contenu en cours de validation par nos experts.
Ces contenus sont fournis à titre d'information générale (millésime 2026) : ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale ou patrimoniale, et ne remplacent pas les conseils d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'un notaire ou d'un avocat, seuls à même d'apprécier votre situation particulière. Les règles et montants cités sont susceptibles d'évoluer avec la législation. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.