Un bien acheté avec mon argent : propre ou commun ?
Comprendre comment garder un bien à vous seul, ou le mettre en commun avec votre conjoint, sans mauvaise surprise au divorce ou au décès.
Si vous êtes mariés sous un régime de communauté, tout ce que vous achetez pendant le mariage est considéré comme commun par défaut, sauf si vous prouvez le contraire. Pour garder un bien à vous seul (par exemple financé par un héritage), il faut le déclarer dans l'acte d'achat, sinon il devient commun. À l'inverse, vous pouvez volontairement mettre un de vos biens en commun. Le bon choix dépend surtout de la part que vous financez avec votre propre argent.
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Ce qu'il faut retenir
Par défaut, tout est commun
Pendant le mariage sous un régime de communauté, chaque bien acheté est présumé appartenir aux deux, sauf si vous prouvez par écrit qu'il vous est propre. D'où l'importance de conserver toutes les preuves de l'origine de votre argent (relevés d'avant mariage, acte de donation ou de succession, prix de vente d'un bien à vous).
Garder un bien à vous : la double déclaration
Pour qu'un bien acheté avec votre argent reste à vous, l'acte d'achat doit contenir deux mentions : d'où vient l'argent (qu'il est bien à vous) et votre volonté que le bien vous reste propre. Une seule mention ne suffit pas : sans les deux, le bien devient commun même si vous l'avez payé seul (C. civ. art. 1434).
Le seuil n'est pas 50 %
En cas d'achat financé à la fois par votre argent et celui du couple, le bien vous reste propre dès que votre part est égale ou supérieure à celle de la communauté — pas besoin de financer plus de la moitié. Exemple : maison 200 000 € + 16 000 € de frais, vous apportez 130 000 € et le couple 86 000 € : le bien est propre à vous (Cass. civ. 7 nov. 2018).
Les intérêts d'emprunt ne comptent pas
Dans ce calcul de qui finance quoi, on additionne le prix et les frais d'achat (notaire), mais on exclut les intérêts du prêt et l'indemnité de remboursement anticipé : ce sont des charges du couple, elles ne donnent droit à aucun remboursement (Cass. civ. 5 mars 2008).
Achat à deux financements : à qui appartient le bien ?
Votre part est supérieure à celle du couple : le bien vous reste propre, même sans financer plus de la moitié.
Source : C. civ. art. 1436 ; Cass. civ. 7 nov. 2018 (exemple maison 200 000 € + 16 000 € de frais)
Les erreurs qui coûtent cher
Ne vous contentez pas de dire d'où vient l'argent
Écrire dans l'acte que l'argent vient de votre héritage ne suffit pas. Il faut aussi déclarer votre intention que le bien vous reste propre. Sans cette double déclaration, le bien devient commun, même payé par vous seul.
Gardez toutes vos preuves, dès aujourd'hui
Relevés de comptes d'avant le mariage, actes de donation ou de succession, prix de vente d'un bien à vous : conservez tout. En cas de divorce ou de succession, c'est à vous de prouver que l'argent vous appartenait en propre.
Le délai de 5 ans ne se rattrape pas
Si le couple avance l'argent et que vous devez rembourser avec vos fonds propres, vous avez 5 ans, pas un jour de plus. Passé ce délai, le bien reste définitivement commun. Notez la date de départ et gardez la preuve du remboursement.
Là où un conseiller change la donne
Construire la maison familiale sur le terrain hérité par l'un
Élodie, 41 ans, a hérité d'un terrain de ses parents. Avec son mari Karim, mariés sous le régime légal, ils y construisent la maison familiale, payée avec leurs revenus communs. Une règle discrète — l'accession — fait normalement suivre à la maison le sort du sol : la maison entière resterait propre à Élodie, alors que le couple l'a financée ensemble. En passant le terrain en apport à la communauté, ils écartent cette règle et deviennent copropriétaires du toit qu'ils ont bâti à deux.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller chiffre le coût de l'apport du terrain (taxe de publicité foncière sur la moitié de la valeur depuis 2020), rédige la clause d'apport et y ajoute une clause de reprise en cas de divorce pour qu'Élodie ne perde pas son terrain d'origine.
Le portefeuille d'actions d'avant le mariage : encore à soi ?
Avant son mariage, Thomas, 38 ans, s'était constitué un portefeuille d'actions. Marié sous la communauté, il continue de le piloter : il vend une ligne, en achète une autre, réinvestit les dividendes. Ce qu'il ignore : ces arbitrages internes ne lui font pas perdre son bien propre — le portefeuille reste à lui sans la moindre formalité, car on le traite comme un ensemble. Le vrai piège est ailleurs : s'il verse de l'argent propre frais pour acheter de nouveaux titres, il doit le déclarer, sinon cette part-là devient commune.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller trace l'origine des fonds ligne par ligne, distingue les simples arbitrages (propres automatiquement) des versements qui exigent une déclaration de remploi, et rédige cette déclaration au bon moment pour sécuriser chaque nouvel apport.
Chaque situation est particulière
Cette fiche donne les règles générales — votre conseiller vérifie ce qui s'applique réellement à votre patrimoine et chiffre vos options.
Faire le point avec un conseillerÀ lire ensuite
Références officielles
- C. civ. art. 1402
- C. civ. art. 1406
- C. civ. art. 1407
- C. civ. art. 1433
- C. civ. art. 1434
- C. civ. art. 1435
- C. civ. art. 1436
- C. civ. art. 1527
- C. civ. art. 1094-1
- C. civ. art. 265
- CGI art. 1020
- BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10
Fiche issue de la base de connaissance patrimoniale Ploovers — millésime 2026, mise à jour le 2026-07-11. Contenu en cours de validation par nos experts.
Ces contenus sont fournis à titre d'information générale (millésime 2026) : ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale ou patrimoniale, et ne remplacent pas les conseils d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'un notaire ou d'un avocat, seuls à même d'apprécier votre situation particulière. Les règles et montants cités sont susceptibles d'évoluer avec la législation. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.