Location meublée : micro-BIC ou frais réels ?
Comprendre lequel des deux régimes vous fait payer le moins d'impôt sur vos loyers meublés
Vous louez un logement meublé et hésitez entre l'abattement forfaitaire du micro-BIC et le régime réel avec amortissement. Le bon repère est simple : l'impôt annuel total (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux) sur vos loyers. Le réel gagne dès que vos charges réelles plus l'amortissement du bien dépassent l'abattement (50 % ou 30 % des loyers) — ce qui est presque toujours le cas pour un bien récent, avec un emprunt et du mobilier neuf. Le micro reste intéressant pour un bien payé, peu chargé et déjà largement amorti. À noter : depuis 2025, l'avantage du réel a un coût à la revente.
En chiffres
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À comprendre avant d'agir
Le seul chiffre qui compte : votre impôt annuel total
Comparez les deux régimes sur un unique indicateur : l'impôt payé chaque année sur vos loyers, c'est-à-dire l'impôt sur le revenu plus les prélèvements sociaux (17,2 %). Dans les deux régimes, ces deux impôts s'appliquent sur la même base imposable.
Le micro-BIC : simple, mais un abattement figé
Votre base imposable est votre loyer diminué d'un abattement forfaitaire : 50 % pour la location meublée de longue durée (et le meublé de tourisme classé), 30 % pour le meublé de tourisme non classé. Aucune comptabilité, mais l'abattement est fixe quel que soit le niveau réel de vos charges.
Le réel : vos charges réelles plus l'amortissement
Vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, gestion, comptable) et l'amortissement du bien hors terrain (environ 2 %/an) et des meubles (environ 10 %/an). Cet amortissement ramène très souvent votre base imposable à environ 0 € pendant de nombreuses années, donc 0 € d'impôt sur vos loyers.
La règle pratique pour savoir qui gagne
Le réel gagne dès que vos charges réelles + l'amortissement dépassent l'abattement (50 % ou 30 % des loyers). Avec un bien récemment acheté, un emprunt en cours et du mobilier neuf, c'est presque toujours le cas. Plus votre bien est cher par rapport au loyer, plus le réel domine.
Quand le micro redevient le meilleur choix
Le micro reprend l'avantage pour un bien payé, peu chargé et peu ou plus amortissable. Concrètement, si vos charges + amortissements tombent sous 50 % de vos loyers, le micro impose moins — et vous évite en plus le coût à la revente propre au réel.
La contrepartie du réel : la revente
Depuis les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements que vous avez déduits gonflent la plus-value imposable à la revente. L'économie d'impôt annuelle du réel a donc un coût de sortie à mettre en face. Exceptions : résidences étudiantes, séniors, EHPAD et établissements pour personnes handicapées ne sont pas concernés.
Micro-BIC ou réel : le même exemple, deux impôts très différents
Micro-BIC (abattement 50 %)
- Base imposable = 12 000 € − 50 % = 6 000 €
- Impôt sur le revenu : 6 000 € × 30 % = 1 800 €
- Prélèvements sociaux : 6 000 € × 17,2 % = 1 032 €
- Impôt total : 2 832 €/an
Réel avec amortissement
- Charges réelles + amortissement du bien et des meubles déduits
- Base imposable ramenée à 0 €
- Impôt sur le revenu : 0 € ; prélèvements sociaux : 0 €
- Impôt total : 0 €/an
Ce que ça veut dire pour vous : sur ce bien récent, à crédit et meublé à neuf, le réel efface l'impôt sur vos loyers.
Source : cas-clients/lmnp-micro-ou-reel.md — exemple chiffré (loyers 12 000 €, charges 6 000 €, bien 250 000 €, meubles 15 000 €, TMI 30 %)
Au réel, vos 12 000 € de loyers sont entièrement absorbés
Ce que ça veut dire pour vous : charges + amortissement couvrent la totalité du loyer, donc il ne reste rien à imposer.
Source : cas-clients/lmnp-micro-ou-reel.md — Option B, réel avec amortissement (charges 6 000 €, meubles 15 000 € × 10 %, bien 250 000 € × 2 %)
Le réel dans le temps : gagnant chaque année, avec un coût à la sortie
Bien récent, emprunt, meubles neufs
Charges et amortissement élevés : le réel efface l'impôt sur vos loyers.
0 € d'impôt sur les loyers
L'amortissement (~2 %/an sur le bien, ~10 %/an sur les meubles) ramène la base à 0 €.
Un coût de sortie
Les amortissements déduits gonflent la plus-value imposable, à mettre en face de l'économie annuelle.
La plus-value est purgée
Transmettre le bien plutôt que le vendre efface ce coût de sortie.
Ce que ça veut dire pour vous : l'économie annuelle est réelle, mais pensez à la revente — sauf si vous transmettez le bien.
Source : cas-clients/lmnp-micro-ou-reel.md — raisonnement §6 ; r-pvi-lmnp-reintegration ; r-transmission-gratuite-purge
Selon votre situation
| Votre situation | Ce qui s'applique | Fondement |
|---|---|---|
| Location meublée de longue durée ou meublé de tourisme classé, au micro-BIC | Abattement de 50 % ; base imposable = 50 % des loyers ; seuil de recettes 77 700 € | r-micro-bic-seuil ; CGI art. 50-0 ; repères micro-entreprise-seuils |
| Meublé de tourisme non classé, au micro-BIC | Abattement de 30 % ; base imposable = 70 % des loyers ; seuil de recettes 15 000 € | r-micro-bic-seuil ; repères micro-entreprise-seuils |
| Régime réel : vous déduisez charges réelles + amortissement du bien et des meubles | Bien hors terrain amorti à ~2 %/an, mobilier à ~10 %/an ; base imposable souvent ramenée à ~0 € pendant des années | r-reel-amortissement ; CGI art. 39 C, II-1 |
| L'amortissement de l'immeuble dépasse ce qui reste à déduire une année | La part non utilisée ne crée pas de déficit : elle est mise en différé, reportable sans limite de durée | r-reel-amortissement |
| Vous êtes en déficit au réel (issu des charges, hors amortissement immeuble) | Ce déficit ne s'impute que sur vos futurs bénéfices de location meublée non professionnelle, reportable 10 ans (pas sur votre revenu global) | r-deficit-lmnp ; CGI art. 156, I-1° ter |
| Calcul de l'impôt sur les loyers (dans les deux régimes) | Impôt sur le revenu = base × votre TMI ; prélèvements sociaux = base × 17,2 % ; même base pour les deux | repères ir-bareme ; prélèvements-sociaux |
| Location saisonnière au-dessus du seuil d'affiliation sociale | Vous basculez aux cotisations sociales des travailleurs indépendants (TNS) : ce cas sort du repère PS 17,2 % et se traite à part | r-cotisations-saisonnier-lmnp |
| Revente à compter du 15 février 2025 d'un bien loué au réel | Les amortissements déduits viennent minorer le prix d'achat et gonfler la plus-value imposable | r-pvi-lmnp-reintegration ; CGI art. 150 VB, III ; loi n° 2026-103 du 19 févr. 2026 |
| Bien en résidence étudiante, séniors, EHPAD ou pour personnes handicapées | Les amortissements ne sont pas réintégrés dans la plus-value à la revente | r-pvi-residences-services-exclues ; CGI art. 150 VB, III, 1° et 2° |
| Transmission du bien par donation ou au décès | La plus-value latente en LMNP est purgée : cela peut justifier de conserver le bien plutôt que de le vendre | r-transmission-gratuite-purge |
Les erreurs qui coûtent cher
Le réel économise chaque année, mais coûte à la revente
Le régime réel peut ramener votre impôt sur les loyers à 0 € pendant des années, mais les amortissements déduits gonflent la plus-value à la revente depuis le 15 février 2025. Avant de choisir, mettez l'économie annuelle en regard de ce coût de sortie — sauf si vous comptez transmettre le bien (donation ou décès), ce qui efface cette plus-value.
La location saisonnière au-dessus d'un seuil change les règles
Si vous louez en saisonnier au-delà du seuil d'affiliation, vous ne payez plus 17,2 % de prélèvements sociaux mais des cotisations sociales de travailleur indépendant. La comparaison de cette fiche ne vaut que hors affiliation sociale : ce cas doit être chiffré séparément.
Le réel demande une comptabilité
Contrairement au micro (sans comptabilité), le régime réel suppose de tenir une comptabilité et suivre les amortissements — d'où le poste "comptable" parmi vos charges déductibles. C'est un point à intégrer dans votre décision, au-delà du seul calcul d'impôt.
Vérifiez vos réflexes
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Sur l'exemple (loyers 12 000 €, TMI 30 %), quel impôt annuel paie-t-on sur les loyers au régime réel ?
À quel moment le régime réel devient-il gagnant face au micro-BIC ?
Quel est l'inconvénient du régime réel depuis le 15 février 2025 ?
Pour aller plus loin avec votre conseiller
Meublé neuf à crédit : le micro-BIC par défaut lui coûte 2 832 € par an
Hélène, 46 ans, chirurgien-dentiste imposée à la tranche de 30 %, achète un T2 récent qu'elle finance à crédit — 250 000 € hors terrain — et le meuble à neuf pour 15 000 €. Le logement lui rapporte 12 000 € de loyers par an, pour 6 000 € de charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, gestion, comptable). Déclarée d'office au micro-BIC, elle est imposée sur 50 % de ses loyers, soit 6 000 € : 1 800 € d'impôt sur le revenu et 1 032 € de prélèvements sociaux, 2 832 € par an. Au régime réel, l'amortissement du bien hors terrain (2 %/an) et des meubles (10 %/an) s'ajoute aux charges et absorbe la totalité du loyer : sa base imposable tombe à 0 € et son impôt sur les loyers à 0 € par an. Le piège n'est pas dans le calcul, il est dans l'inertie : le micro appliqué par défaut, faute d'avoir opté, lui coûte 2 832 € chaque année tant que l'amortissement reste disponible.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller vérifie d'abord que ses charges réelles plus l'amortissement dépassent bien l'abattement de 50 %, puis chiffre l'économie annuelle du réel — ici 2 832 €. Surtout, il met en regard le coût de sortie que l'inertie masque : depuis les ventes réalisées à compter du 15 février 2025, les quelque 4 500 € d'amortissements déduits chaque année viendront minorer le prix d'acquisition et gonfler la plus-value à la revente. Il l'aide à trancher selon son horizon : conserver le bien pour différer la revente, ou le transmettre par donation ou au décès — ce qui, seul, purge la plus-value latente et laisse l'économie annuelle intacte —, plutôt qu'une revente rapide qui en réduit fortement l'intérêt.
Ce cas est décortiqué dans notre étude de cas →Studio payé et largement amorti : le réel, gardé par habitude, se met à coûter plus cher
Bernard, 68 ans, loue en meublé de longue durée un studio acheté comptant il y a de nombreuses années. Le crédit est soldé depuis longtemps, le mobilier est presque entièrement amorti et les charges se limitent à la taxe foncière, l'assurance et un peu de gestion. Il est resté au régime réel par habitude, persuadé qu'il « efface toujours l'impôt ». Or le point de bascule s'est inversé : sur ses loyers, le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 %, tandis qu'au réel il ne déduit désormais que ses charges réelles plus un amortissement résiduel devenus faibles. Dès lors que ce total passe sous 50 % des loyers, le réel impose une base supérieure à celle du micro : Bernard paie plus d'impôt qu'il ne le croit, et il continue en plus d'alimenter le coût de sortie à la revente propre au réel.
Ce que votre conseiller apporte : Le conseiller reprend le calcul sur ses chiffres réels de l'année et lui montre le croisement : à partir du moment où charges plus amortissement résiduel tombent sous 50 % des loyers, le micro-BIC devient le régime le moins imposé — et, cerise sur le gâteau, il n'ajoute rien à la plus-value future. Il vérifie que le retour au micro reste possible au regard des seuils de recettes (77 700 € en meublé de longue durée) et l'accompagne dans le changement d'option, en pesant la simplicité retrouvée (plus de comptabilité) face au stock d'amortissements en différé qu'il abandonnerait.
Ce cas est décortiqué dans notre étude de cas →Chaque situation est particulière
Chaque patrimoine a ses particularités : un conseiller transforme ces règles en plan d'action chiffré, adapté à votre situation.
Faire le point avec un conseillerÀ lire ensuite
Références officielles
- CGI art. 35, I-5° bis (loyers meublés = BIC)
- CGI art. 50-0 (micro-BIC)
- CGI art. 39 C, II-1 (amortissement au réel)
- CGI art. 156, I-1° ter (déficit LMNP)
- CGI art. 150 VB, III (plus-value et réintégration des amortissements)
- CGI art. 197, I (barème de l'impôt sur le revenu)
- loi n° 2026-103 du 19 févr. 2026
- Repères 2026 : micro-entreprise-seuils, ir-bareme, prélèvements-sociaux
Fiche issue de la base de connaissance patrimoniale Ploovers — millésime 2026, mise à jour le 2026-07-11. Contenu en cours de validation par nos experts.
Ces contenus sont fournis à titre d'information générale (millésime 2026) : ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale ou patrimoniale, et ne remplacent pas les conseils d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'un notaire ou d'un avocat, seuls à même d'apprécier votre situation particulière. Les règles et montants cités sont susceptibles d'évoluer avec la législation. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.