Avant de visiter un bien, trois questions : quelle mensualité la banque acceptera, quel capital elle représente sur la durée choisie, et quel prix d'achat cela autorise une fois les frais payés. Le module répond aux trois, et affiche ce que le crédit coûtera réellement, intérêts et assurance compris.
La norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) plafonne l'effort à 35 % des revenus nets, assurance comprise, sur 25 ans au plus. Les mensualités de crédits déjà en cours se déduisent de ce plafond.
À taux et durée donnés, une mensualité correspond à un capital : c'est le facteur d'annuité. L'assurance est comptée sur le capital initial, comme dans la plupart des contrats de groupe.
Capital plus apport donnent le budget ; il faut en retirer les frais d'acquisition, forfaitaires dans le modèle : environ 7,5 % du prix dans l'ancien, 2,5 % dans le neuf.
35 % de 6 000 €, sans autre crédit en cours : 2 000 € de crédit et 100 € d'assurance.
sur 25 ans à 3,5 %, avec une assurance de 0,30 % par an sur le capital initial.
dans l'ancien : 449 525 € de budget, moins 31 362 € de frais d'acquisition.
200 510 € d'intérêts et 29 964 € d'assurance sur la durée du prêt.
Hypothèses : revenus nets 6 000 € par mois, aucun crédit en cours, taux d'effort 35 %, taux nominal 3,5 %, 25 ans, assurance 0,30 % sur capital initial, apport 50 000 €, bien ancien. Chiffres du moteur du module.
Le HCSF autorise des dérogations sur 20 % de la production ; à l'inverse, la banque regarde aussi le reste à vivre et sa propre politique. Le résultat est un ordre de grandeur, pas une offre de crédit.
Les frais de garantie (caution ou hypothèque, environ 1 à 2 % du prêt) ne sont pas comptés, ni les frais de dossier ni les éventuelles indemnités de remboursement anticipé.
Le modèle retient une assurance sur le capital initial, à quotité pleine. Une assurance sur capital restant dû, ou en délégation, peut coûter nettement moins : voir le module assurance emprunteur.
Différé, prêt à taux zéro, lissage de plusieurs lignes, modulation des échéances. Ces montages se traitent au cas par cas avec votre conseiller.
Le module du bilan patrimonial calcule, sur vos revenus et vos crédits en cours, la mensualité admissible, le capital empruntable, le prix d'achat maximal frais inclus, le coût complet du crédit et la courbe du capital restant dû année par année.
Document de présentation. Exemples chiffrés illustratifs (barèmes 2025-2026), non contractuels ; les calculs définitifs sont réalisés sur votre situation réelle. Ploovers — conseil en gestion de patrimoine.